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そもそも返還が予定されている保証金は、消費税の課税対象外ですから、税務署側の指摘が全面的に正しい事になります。
持ち回りと言っても、単に便宜上、入居者を経由せずに売主から買主へ債務が譲渡されただけですから、消費税が課税される余地はないものとなります。
掲げられているサイトが言われている課税云々というのは、保証金とは別の事を意味しています。
通常は、不動産の代金が1億円で、預かっている保証金が500万円とすると、売主と買主の間で支払われる代金は、1億円−500万円＝9,500万円、という計算により、9,500万円となります。
ところが、サイトにある関西圏の取引慣行によれば、保証金を別建てせずに、仮に1億円なら、1億円の代金の授受だけが行われるというものです。
しかしながら、保証金の債務は現実に引き継がれる訳ですから、代金は1億円であっても、実質的には、保証金500万円が差し引かれていると考えて、実際の不動産代金は1億500万円と考えて、処理すべきというものです。
（要は、実質的には、1億500万円の不動産の代金から、500万円の保証金を差し引いて取引していると考えるからです）
ですから、その暗に相殺された仕訳を省略したまま処理すると、本来は、不動産、仮に全部が建物と考えると、本来は1億500万円が消費税の課税仕入の対象となるべきものが、1億円だけで処理されてしまい、500万円の課税仕入漏れとなって損をする事になりますし、減価償却の対象となる価額も、500万円漏れている事となり、結果的に減価償却費も計上漏れしてしまう、という説明です。
入居者の退去に際して、保証金を返還する場合も、そもそもの保証金の科目が残っていないので処理に困ってしまう、という意味です。
（もちろん、保証金残が無いからと行って、経費にもなりません）
これは売主側も同じで、仮に不動産が建物とすると、500万円分の消費税の課税売上漏れとなり、固定資産売却益も、その分計上不足となってしまう事になります。
たぶん、このサイトでは、買主側の視点で説明されているから、買主側の事しか書かれていないのでは、という感じがします。
（というより、売主側は、そもそも保証金残を有しているので、その処理も必要ですから、きちんと処理されるという前提だからかもしれません）
いずれにしても、返還を要する保証金は、消費税の課税対象とはなりえない事となります。
そもそも返還が予定されている保証金は、消費税の課税対象外ですから、税務署側の指摘が全面的に正しい事になります。
持ち回りと言っても、単に便宜上、入居者を経由せずに売主から買主へ債務が譲渡されただけですから、消費税が課税される余地はないものとなります。
掲げられているサイトが言われている課税云々というのは、保証金とは別の事を意味しています。
通常は、不動産の代金が1億円で、預かっている保証金が500万円とすると、売主と買主の間で支払われる代金は、1億円−500万円＝9,500万円、という計算により、9,500万円となります。
ところが、サイトにある関西圏の取引慣行によれば、保証金を別建てせずに、仮に1億円なら、1億円の代金の授受だけが行われるというものです。
しかしながら、保証金の債務は現実に引き継がれる訳ですから、代金は1億円であっても、実質的には、保証金500万円が差し引かれていると考えて、実際の不動産代金は1億500万円と考えて、処理すべきというものです。
（要は、実質的には、1億500万円の不動産の代金から、500万円の保証金を差し引いて取引していると考えるからです）
ですから、その暗に相殺された仕訳を省略したまま処理すると、本来は、不動産、仮に全部が建物と考えると、本来は1億500万円が消費税の課税仕入の対象となるべきものが、1億円だけで処理されてしまい、500万円の課税仕入漏れとなって損をする事になりますし、減価償却の対象となる価額も、500万円漏れている事となり、結果的に減価償却費も計上漏れしてしまう、という説明です。
入居者の退去に際して、保証金を返還する場合も、そもそもの保証金の科目が残っていないので処理に困ってしまう、という意味です。
（もちろん、保証金残が無いからと行って、経費にもなりません）
これは売主側も同じで、仮に不動産が建物とすると、500万円分の消費税の課税売上漏れとなり、固定資産売却益も、その分計上不足となってしまう事になります。
たぶん、このサイトでは、買主側の視点で説明されているから、買主側の事しか書かれていないのでは、という感じがします。
（というより、売主側は、そもそも保証金残を有しているので、その処理も必要ですから、きちんと処理されるという前提だからかもしれません）
いずれにしても、返還を要する保証金は、消費税の課税対象とはなりえない事となります。
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