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1.マンションの取得価額（本体＋付属費用）は非減価償却資産の土地等と減価償却資産である
建物及び建物付属設備からなっていますので、まずそれらの金額を振分けましょう。
マンションの販売会社に譲渡対価証明書を発行してもらうと早いです。

さて、減価償却ですが、居住マンションを賃貸に供した場合の償却費を調整をします。
居住していた期間の建物の減価分は、減価償却費の対象から除外するためです。


居住期間の価値減少額：　
建物価格●●万円×0.9（10％残存）ｘ経過年数3年（正確には月割、日割計算で）÷(47年×1.5倍)＝××××万円

減価償却計算の対象部分：　建物価格●●万円　x　0.9　-　××××万円　＝　□□□□万円
ここから（□□□□万円）減価償却をスタートしていけば良いと思います。
正確な計算に関しては、税理士さんなど専門家に正確に算出してもらって下さい。

２．借入の元本は経費計上できません。
　　借入利息に関しては、賃貸開始以降の部分に関しては経費計上が認められます。

３．固定資産税、事業税、消費税（税込経理をしている場合のみ）は経費計上できますが、
　　住民税、所得税は経費計上不可となります。

４．所得隠しとかをしているのでなければ、事業主貸、事業主借の勘定を使って、口座を
　　お金が通過しただけだと処理すれば何も問題はありません。
　　その代り、事業用として管理している預金から個人のクレジット利用金額を引き落とされた
　　場合、その金額は必ずその口座へ入金して下さい。　
　　月毎、年毎に一括で貸借の差額を計算して振込、引き落としをするよりも、　
　　ひとつひとつきっちりと金額を合わせていった方が、より鮮明な口座管理ができると思います。

　　引き落とし時：　　　　事業主貸　100,000　/　普通預金　　100,000　（個人の買い物のｸﾚｼﾞｯﾄ代金）
　　返金（入金）時：　　　普通預金　100,000　/　事業主貸　　100,000　（代金分　事業用の口座へ戻します）

５．消費税（税込経理をしている場合のみ）は経費計上できます。

1.マンションの取得価額（本体＋付属費用）は非減価償却資産の土地等と減価償却資産である
建物及び建物付属設備からなっていますので、まずそれらの金額を振分けましょう。
マンションの販売会社に譲渡対価証明書を発行してもらうと早いです。

さて、減価償却ですが、居住マンションを賃貸に供した場合の償却費を調整をします。
居住していた期間の建物の減価分は、減価償却費の対象から除外するためです。


居住期間の価値減少額：　
建物価格●●万円×0.9（10％残存）ｘ経過年数3年（正確には月割、日割計算で）÷(47年×1.5倍)＝××××万円

減価償却計算の対象部分：　建物価格●●万円　x　0.9　-　××××万円　＝　□□□□万円
ここから（□□□□万円）減価償却をスタートしていけば良いと思います。
正確な計算に関しては、税理士さんなど専門家に正確に算出してもらって下さい。

２．借入の元本は経費計上できません。
　　借入利息に関しては、賃貸開始以降の部分に関しては経費計上が認められます。

３．固定資産税、事業税、消費税（税込経理をしている場合のみ）は経費計上できますが、
　　住民税、所得税は経費計上不可となります。

４．所得隠しとかをしているのでなければ、事業主貸、事業主借の勘定を使って、口座を
　　お金が通過しただけだと処理すれば何も問題はありません。
　　その代り、事業用として管理している預金から個人のクレジット利用金額を引き落とされた
　　場合、その金額は必ずその口座へ入金して下さい。　
　　月毎、年毎に一括で貸借の差額を計算して振込、引き落としをするよりも、　
　　ひとつひとつきっちりと金額を合わせていった方が、より鮮明な口座管理ができると思います。

　　引き落とし時：　　　　事業主貸　100,000　/　普通預金　　100,000　（個人の買い物のｸﾚｼﾞｯﾄ代金）
　　返金（入金）時：　　　普通預金　100,000　/　事業主貸　　100,000　（代金分　事業用の口座へ戻します）

５．消費税（税込経理をしている場合のみ）は経費計上できます。

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roamabiさん

ご返信ありがとうございます。


１．事業開始時の建物の減価償却について
建物の未償却残高を把握出来ていませんでした。ありがとうございます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109.htm

建物と建物付属設備はややこしくなるので、全て建物と扱うことにしようと思います。
耐用年数の扱いについてですが、上記の国税庁の説明だと、耐用年数というのがどの時点に掛かってくるのかというのがちょっとイメージしづらいです。

今回の例だと、住居用のマンションで鉄筋コンクリートなので耐用年数は４７年。
なので、業務の用に供されていなかった期間の償却方法は４７×１．５で７０年、償却率は0.015で計算可能かと思います。
※仮に３年間住居に使用し、その後事業に転用した場合は、建物部分の購入価格を１０００万とすると未償却残高は10000000-(1000000*0.9*0.015)*3=9595000
この数字が事業開始時に建物勘定として仕訳を起こすべき数字になるかと思います。

固定資産管理台帳としてはここから、事業用途として減価償却を行っていくと思うのですが、
この時は再度耐用年数を４７年として計算を開始するのでしょうか。
※上記の例だと、未償却残高\9,595,000に対して耐用年数47年（償却率0.022）で計算する。

これだと、住居として使用していた年数＋事業として使用していた年数が４７年を超えてしまうので、これでいいのかという気がしています。


後、土地部分については減価償却は発生しないということは、実質的に仕訳がその後発生しないので固定資産管理台帳として管理する必要は無いとかんがえてもよいのでしょうか。
※固定資産に土地の取得価格として登録後は何も仕訳が発生しない？



２．借入の元本について
現状、住宅ローンの毎月の支払については元本・利息含めて銀行口座から引き落とされます。
利息については費用扱い可能となるのは理解できるのですが、元本部分についての仕訳の対応勘定科目はどうすればよいでしょうか。

※借入金とするのであれば、借入金を事業開始時に計上する必要がある？その場合、事業開始時の借入金の相手勘定は？


５．について
例えば、賃貸する為にハウスクリーニング（税込み１０万円）を行い、経費として計上する場合は
消費税分を分けて計上しなくてはならないということになりますでしょうか。

roamabiさん

ご返信ありがとうございます。


１．事業開始時の建物の減価償却について
建物の未償却残高を把握出来ていませんでした。ありがとうございます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109.htm

建物と建物付属設備はややこしくなるので、全て建物と扱うことにしようと思います。
耐用年数の扱いについてですが、上記の国税庁の説明だと、耐用年数というのがどの時点に掛かってくるのかというのがちょっとイメージしづらいです。

今回の例だと、住居用のマンションで鉄筋コンクリートなので耐用年数は４７年。
なので、業務の用に供されていなかった期間の償却方法は４７×１．５で７０年、償却率は0.015で計算可能かと思います。
※仮に３年間住居に使用し、その後事業に転用した場合は、建物部分の購入価格を１０００万とすると未償却残高は10000000-(1000000*0.9*0.015)*3=9595000
この数字が事業開始時に建物勘定として仕訳を起こすべき数字になるかと思います。

固定資産管理台帳としてはここから、事業用途として減価償却を行っていくと思うのですが、
この時は再度耐用年数を４７年として計算を開始するのでしょうか。
※上記の例だと、未償却残高\9,595,000に対して耐用年数47年（償却率0.022）で計算する。

これだと、住居として使用していた年数＋事業として使用していた年数が４７年を超えてしまうので、これでいいのかという気がしています。


後、土地部分については減価償却は発生しないということは、実質的に仕訳がその後発生しないので固定資産管理台帳として管理する必要は無いとかんがえてもよいのでしょうか。
※固定資産に土地の取得価格として登録後は何も仕訳が発生しない？



２．借入の元本について
現状、住宅ローンの毎月の支払については元本・利息含めて銀行口座から引き落とされます。
利息については費用扱い可能となるのは理解できるのですが、元本部分についての仕訳の対応勘定科目はどうすればよいでしょうか。

※借入金とするのであれば、借入金を事業開始時に計上する必要がある？その場合、事業開始時の借入金の相手勘定は？


５．について
例えば、賃貸する為にハウスクリーニング（税込み１０万円）を行い、経費として計上する場合は
消費税分を分けて計上しなくてはならないということになりますでしょうか。

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●賃貸開始後の残存耐用年数は規定の計算方法がありますが、マンション取得時期などによって
法令等が変わることがありますので、税務署に質問されたほうが正確な計算方法を教えてくれる
と思います。

●マンションを取得する際は、　建物　3,000　　/　　借入金　　　4,500
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地　2,000　　　　　現預金（頭金）　500

　ローン返済時は、　　　　　借入金　150　　　/　現預金　　170
　　　　　　　　　　　　　　　　　支払利息　20
　となり、支払利息は経費となりますが、　元本部分は「借入金」の返済なので
　費用ではなく、「負債」の返済ですので経費にはなりません。

●おっしゃる通り、建物は減価償却しますが、土地は減価償却の対象とはなりません。

●ハウスクリーニングの他にもクロス張替え、じゅうたんの交換、システムキッチンの入れ替えなどありますが、、簡易課税制度を選択した場合としなかった場合で差がでます。通常課税の方が良い場合があり、
もし簡易課税の取り止めを選ぶ際の届出書は、翌事業年度開始の日の前日までに提出が必要です。

節税は大変重要ですので、本腰を入れて取り組まれるのでしたら、個人資産の分野に精通した税理士さん
、会計士さんにお願いしたほうがいいかと思います。

●賃貸開始後の残存耐用年数は規定の計算方法がありますが、マンション取得時期などによって
法令等が変わることがありますので、税務署に質問されたほうが正確な計算方法を教えてくれる
と思います。

●マンションを取得する際は、　建物　3,000　　/　　借入金　　　4,500
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地　2,000　　　　　現預金（頭金）　500

　ローン返済時は、　　　　　借入金　150　　　/　現預金　　170
　　　　　　　　　　　　　　　　　支払利息　20
　となり、支払利息は経費となりますが、　元本部分は「借入金」の返済なので
　費用ではなく、「負債」の返済ですので経費にはなりません。

●おっしゃる通り、建物は減価償却しますが、土地は減価償却の対象とはなりません。

●ハウスクリーニングの他にもクロス張替え、じゅうたんの交換、システムキッチンの入れ替えなどありますが、、簡易課税制度を選択した場合としなかった場合で差がでます。通常課税の方が良い場合があり、
もし簡易課税の取り止めを選ぶ際の届出書は、翌事業年度開始の日の前日までに提出が必要です。

節税は大変重要ですので、本腰を入れて取り組まれるのでしたら、個人資産の分野に精通した税理士さん
、会計士さんにお願いしたほうがいいかと思います。

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返信ありがとうございます。

税理士には相談しようと思っているのですが、単に節税というよりは原理・原則についてもう少しちゃんと理解したいと思っていまして、こうして質問させていただいております。
細かく説明していただいて大変理解が進み、助かっております。


で、申し訳ないのですが、消費税についてちょっとわけがわからなくなってきてしまいました。
当方は家賃収入が年間１０００万を超えるような大規模事業では無いので、免税事業者である認識です。

その場合、色々な文献で大家＝最終消費者であるという考え方であると読みました。
収入のすべては住宅用の家賃なので非課税とすると、例に挙げていただいたような経費、そして購入時の消費税はどのように扱えばいいのかがよくわかりません。

①ハウスクリーニング等の経費の消費税は、最終消費者であるが故に消費税も経費として扱ってよいものでしょうか。
※これについては、逆に、消費税課税制度を選択した場合、支払った消費税は家賃収入で消費税を得ていない以上、還付されるべきというような考え方になるのではないかと想定しております。


②マンション購入時の土地・建物の消費税はどのように扱うべきなのでしょうか。
仮に消費税を含まないとすると、借入金との数字が合わず。かといって消費税課税制度を選択したとしても仮払消費税になるとは考えづらく・・・・。


家賃収入が消費税対象であれば、すべての出と入の消費税を借受、仮払消費税にすればよいというイメージはつくのですが、家賃が消費税非課税の為、つじつまが合わなくなってしまって混乱しています。

よろしくお願いいたします。

返信ありがとうございます。

税理士には相談しようと思っているのですが、単に節税というよりは原理・原則についてもう少しちゃんと理解したいと思っていまして、こうして質問させていただいております。
細かく説明していただいて大変理解が進み、助かっております。


で、申し訳ないのですが、消費税についてちょっとわけがわからなくなってきてしまいました。
当方は家賃収入が年間１０００万を超えるような大規模事業では無いので、免税事業者である認識です。

その場合、色々な文献で大家＝最終消費者であるという考え方であると読みました。
収入のすべては住宅用の家賃なので非課税とすると、例に挙げていただいたような経費、そして購入時の消費税はどのように扱えばいいのかがよくわかりません。

①ハウスクリーニング等の経費の消費税は、最終消費者であるが故に消費税も経費として扱ってよいものでしょうか。
※これについては、逆に、消費税課税制度を選択した場合、支払った消費税は家賃収入で消費税を得ていない以上、還付されるべきというような考え方になるのではないかと想定しております。


②マンション購入時の土地・建物の消費税はどのように扱うべきなのでしょうか。
仮に消費税を含まないとすると、借入金との数字が合わず。かといって消費税課税制度を選択したとしても仮払消費税になるとは考えづらく・・・・。


家賃収入が消費税対象であれば、すべての出と入の消費税を借受、仮払消費税にすればよいというイメージはつくのですが、家賃が消費税非課税の為、つじつまが合わなくなってしまって混乱しています。

よろしくお願いいたします。

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免税事業者でしたら税込経理になりますので、マンションの取得費用も税込で仕訳、
修繕費等も全て税込で計算すればいいです。　つまり、仮払消費税がいくらで、
借受消費税がいくらで消費税をいくら払えばいいのかな？と考える必要はありませんので簡易です。

それで年間の収入と支出から課税所得が算出されますので非常に簡潔にお考えになられて結構だと
思います。

免税事業者でしたら税込経理になりますので、マンションの取得費用も税込で仕訳、
修繕費等も全て税込で計算すればいいです。　つまり、仮払消費税がいくらで、
借受消費税がいくらで消費税をいくら払えばいいのかな？と考える必要はありませんので簡易です。

それで年間の収入と支出から課税所得が算出されますので非常に簡潔にお考えになられて結構だと
思います。

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