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一括借上の家賃収入の消費税
一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/05 13:48
1. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/05 18:20
こんにちは。
さて、一括借上をして、業者から入ってくる家賃収入が非課税売上になるか否かというご質問ですね。
消費税法は家賃収入が非課税になるか否かを次のように規定しています。
「（前略）当該貸付けに係る契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものに限る（後略）」（別表第１��）
つまり、契約書などに居住の用に使用することが明記されていれば、消費税は非課税となります。これは、一括借上などのように転貸を前提にしている場合や、賃貸人と賃借人との間に直接的な契約がない場合も問題ありません。
あくまでも、契約書などで判断するわけです。おそらく、契約書に居住用と明記されているはずですので、当該家賃収入は非課税取引となります。
蛇足ですが、当該建物の建築代金などは「非課税資産の譲渡のみ要する課税仕入れ」となるため、個別対応方式では、課税仕入れの対象になりません。
しかし、当該不動産事業だけでなく、他に事業所得などから課税売上が生じるときは、課税売上割合が９５％以上になるか、あるいは９５％未満であっても一括比例配分方式を適用すれば、建築代などを課税仕入れにでき、消費税の還付を受けられる可能性があります。
こんにちは。
さて、一括借上をして、業者から入ってくる家賃収入が非課税売上になるか否かというご質問ですね。
消費税法は家賃収入が非課税になるか否かを次のように規定しています。
「（前略）当該貸付けに係る契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものに限る（後略）」（別表第１��）
つまり、契約書などに居住の用に使用することが明記されていれば、消費税は非課税となります。これは、一括借上などのように転貸を前提にしている場合や、賃貸人と賃借人との間に直接的な契約がない場合も問題ありません。
あくまでも、契約書などで判断するわけです。おそらく、契約書に居住用と明記されているはずですので、当該家賃収入は非課税取引となります。
蛇足ですが、当該建物の建築代金などは「非課税資産の譲渡のみ要する課税仕入れ」となるため、個別対応方式では、課税仕入れの対象になりません。
しかし、当該不動産事業だけでなく、他に事業所得などから課税売上が生じるときは、課税売上割合が９５％以上になるか、あるいは９５％未満であっても一括比例配分方式を適用すれば、建築代などを課税仕入れにでき、消費税の還付を受けられる可能性があります。
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2. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/05 20:02
「賃貸人と賃借人との間に直接的な契約がない場合」とは、例えばA社所有の家屋をB社に貸し付け、B社がそれを個人C、D、Eに貸し付けるときのA社とC、D、Eの関係の事でしょうか。
A社とC、D、Eの関係は賃貸人と賃借人ではありません。別表第一(13)に言う契約はこの場合賃貸人A社と賃借人B社の契約と、賃貸人B社と賃借人C、D、Eの契約を指すのではないでしょうか。
「賃貸人と賃借人との間に直接的な契約がない場合」とは、例えばA社所有の家屋をB社に貸し付け、B社がそれを個人C、D、Eに貸し付けるときのA社とC、D、Eの関係の事でしょうか。
A社とC、D、Eの関係は賃貸人と賃借人ではありません。別表第一(13)に言う契約はこの場合賃貸人A社と賃借人B社の契約と、賃貸人B社と賃借人C、D、Eの契約を指すのではないでしょうか。
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3. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/05 20:35
契約内容に「人の居住用」であることが書かれていれば、住宅の貸付けとして非課税取引になります。
たとえば、momongaさんが所有する住宅用建物をＢ不動産業者に貸付け、さらにＢがそれを個人入居者シカシカ氏に貸付けた場合、momongaさんが受取る家賃収入も、Ｂ不動産業者が受取る家賃収入も、いずれも非課税売上げになります。
momongaさんからみれば、契約書に「人の居住用建物として転貸する」ことが書かれていれば、その建物がＢ不動産業者から他の者に住宅として貸付けられることが明白にわかりますから、momongaさんはその家賃収入を「非課税売上げ」とすることができるわけです。
賃貸住宅の賃借人（転貸人）自身がそこに居住する必要はなく、最終的に住宅用建物として貸付けられるものであれば、間にいる転貸人が何人いようとも、その家賃収入はみな住宅の貸付けとして非課税売上げとなります。
消費税法基本通達6−13−7（転貸する場合の取扱い）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shohi/06/13.htm
住宅用の建物を賃貸する場合において、賃借人が自ら使用しない場合であっても、当該賃貸借に係る契約において、賃借人が住宅として転貸することが契約書その他において明らかな場合には、当該住宅用の建物の貸付けは、住宅の貸付けに含まれるのであるから留意する。
(注) この場合において、賃借人が行う住宅の転貸も住宅の貸付けに該当する。
契約内容に「人の居住用」であることが書かれていれば、住宅の貸付けとして非課税取引になります。
たとえば、momongaさんが所有する住宅用建物をＢ不動産業者に貸付け、さらにＢがそれを個人入居者シカシカ氏に貸付けた場合、momongaさんが受取る家賃収入も、Ｂ不動産業者が受取る家賃収入も、いずれも非課税売上げになります。
momongaさんからみれば、契約書に「人の居住用建物として転貸する」ことが書かれていれば、その建物がＢ不動産業者から他の者に住宅として貸付けられることが明白にわかりますから、momongaさんはその家賃収入を「非課税売上げ」とすることができるわけです。
賃貸住宅の賃借人（転貸人）自身がそこに居住する必要はなく、最終的に住宅用建物として貸付けられるものであれば、間にいる転貸人が何人いようとも、その家賃収入はみな住宅の貸付けとして非課税売上げとなります。
消費税法基本通達6−13−7（転貸する場合の取扱い）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shohi/06/13.htm
住宅用の建物を賃貸する場合において、賃借人が自ら使用しない場合であっても、当該賃貸借に係る契約において、賃借人が住宅として転貸することが契約書その他において明らかな場合には、当該住宅用の建物の貸付けは、住宅の貸付けに含まれるのであるから留意する。
(注) この場合において、賃借人が行う住宅の転貸も住宅の貸付けに該当する。
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5. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/05 21:13
細かいこだわりで申し訳ないんですが、
「賃貸借契約がないという前提」と言うのがよくわかりません。
sika-sikaさんの設定に従えば、momongaさんとＢ不動産業者、Ｂ不動産業者と個人入居者シカシカ氏の間にはそれぞれ賃貸借契約がありますよね。
で、momongaさんとしてはＢ不動産業者との契約において住宅として転貸することが明らかな場合には別表第一(13)に該当すると言うのが通達6−13−7の趣旨であると。これがsika-sikaさんのご教授ですよね。
ちょっと拘りすぎて堂々巡りになってしまってますね。すみません。
細かいこだわりで申し訳ないんですが、
「賃貸借契約がないという前提」と言うのがよくわかりません。
sika-sikaさんの設定に従えば、momongaさんとＢ不動産業者、Ｂ不動産業者と個人入居者シカシカ氏の間にはそれぞれ賃貸借契約がありますよね。
で、momongaさんとしてはＢ不動産業者との契約において住宅として転貸することが明らかな場合には別表第一(13)に該当すると言うのが通達6−13−7の趣旨であると。これがsika-sikaさんのご教授ですよね。
ちょっと拘りすぎて堂々巡りになってしまってますね。すみません。
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6. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/05 22:51
またまた、言葉が足りてなかったようです。
「賃貸借契約がないという前提」と表現したのは、
yukim729様の前提の「貸し付けるときのA社とC、D、Eの関係の事でしょうか。A社とC、D、Eの関係は賃貸人と賃借人ではありません。」
の部分のみを申したつもりでした。
おっしゃるとおり、Ａ社（momongaさん）とＢ社（Ｂ不動産業者）、Ｂ社（Ｂ不動産業者）とC、D、E（個人入居者シカシカ氏）との間には賃貸借契約はあります。
またまた、言葉が足りてなかったようです。
「賃貸借契約がないという前提」と表現したのは、
yukim729様の前提の「貸し付けるときのA社とC、D、Eの関係の事でしょうか。A社とC、D、Eの関係は賃貸人と賃借人ではありません。」
の部分のみを申したつもりでした。
おっしゃるとおり、Ａ社（momongaさん）とＢ社（Ｂ不動産業者）、Ｂ社（Ｂ不動産業者）とC、D、E（個人入居者シカシカ氏）との間には賃貸借契約はあります。
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7. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/06 00:19
yatonoさんこんばんは
お返事ありがとうございます！
契約書などに居住の用に使用することが明記されていれば、
非課税となるのですね！
業者に貸しているので課税売上になるのかな…
っと、思っていました…
課税売上が少しありますので、
一括比例で計算したいと思います！
ありがとう御座いました！
今後とも宜しくお願い致します！
:-)
yatonoさんこんばんは
お返事ありがとうございます！
契約書などに居住の用に使用することが明記されていれば、
非課税となるのですね！
業者に貸しているので課税売上になるのかな…
っと、思っていました…
課税売上が少しありますので、
一括比例で計算したいと思います！
ありがとう御座いました！
今後とも宜しくお願い致します！
:-)
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9. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/06 00:25
sika-sikaさんこんばんは！
いつもお世話になります！
契約内容に「人の居住用」であることが書かれていれば、
非課税取引になるのですね！
住宅の貸付は非課税だけど、
業者に貸すので、課税かな…やっぱり非課税かな…
でも課税なのかな…っと思ったりしてました…
momonga不動産もＢ不動産業者も受取る家賃収入は、
いずれも非課税売上げになるのですね！
リンクの貼り付けありがとうございました！
sika-sikaさんにご説明して頂いた後に読んだので良くわかりました！
ご説明がなければ難しい文章ですが…笑
有難うございました！
また宜しくお願い致します！
:-)
sika-sikaさんこんばんは！
いつもお世話になります！
契約内容に「人の居住用」であることが書かれていれば、
非課税取引になるのですね！
住宅の貸付は非課税だけど、
業者に貸すので、課税かな…やっぱり非課税かな…
でも課税なのかな…っと思ったりしてました…
momonga不動産もＢ不動産業者も受取る家賃収入は、
いずれも非課税売上げになるのですね！
リンクの貼り付けありがとうございました！
sika-sikaさんにご説明して頂いた後に読んだので良くわかりました！
ご説明がなければ難しい文章ですが…笑
有難うございました！
また宜しくお願い致します！
:-)
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10. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/06 08:42
11. Re: 一括借上の家賃収入の消費税
2008/06/06 19:51
momonga様、追加ですが、私の手よりもっといい手がありましたので、サイトのお名前だけをお知らせします。
スーパー節税塾！の消費税に関する節税をご覧ください。法人ならば非常に有効な手だと思います。
http://www.tax01.com/
>お手数をおかけして申し訳ありません。
yukim729様。いえ、そのようなことはありません。皆様もそうでしょうが、こちらも勉強のつもりでこちらのサイトにまいっておりますので、間違いを指摘してくださる方はありがたいです。
では、失礼します。
momonga様、追加ですが、私の手よりもっといい手がありましたので、サイトのお名前だけをお知らせします。
スーパー節税塾！の消費税に関する節税をご覧ください。法人ならば非常に有効な手だと思います。
http://www.tax01.com/
>お手数をおかけして申し訳ありません。
yukim729様。いえ、そのようなことはありません。皆様もそうでしょうが、こちらも勉強のつもりでこちらのサイトにまいっておりますので、間違いを指摘してくださる方はありがたいです。
では、失礼します。
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