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自動販売機の話に限っていうと、こういうことです。
＜前提条件＞
1.当社は居住用住宅の賃貸業を営む法人として設立された。（すべて居住用家賃収入で非課税売上げとなる予定。）
2.設立第１期目には、居住用マンション（税込315,000,000円、うち消費税15,000,000円）が完成しただけで、個人向けの賃貸は翌期（第２期）から開始する予定である。
（第１期には非課税売上げはない。）
3.設立第１期には他に収益はなく、せいぜい道路端に設置した自動販売機売上げ（税込10,500円、うち消費税500円）だけである。
4.当社は設立第１期中に、消費税の「課税事業者選択届出書」を税務署に提出している。
なお、設立第１期は６ヶ月しかないものとする。
設立第１期における消費税の申告納税額は、おおざっぱにいくらになるか？
＜解答＞
当期においては、課税売上げとして自動販売機売上げ（税込10,500円）があります。
他には課税売上げも非課税売上もありませんので、当社の当期における課税売上割合は、100％であり、課税売上割合が95％以上となりますので、仕入税額控除は、「全額控除」となります。
（「個別対応方式」や「一括比例配分方式」にはなりません。）
よって、当期における消費税の計算は、大雑把に言うと、
(1)課税売上高10,500円
(2)上記に対する消費税5％部分500円
(3)課税仕入高315,000,000円
(4)上記に対する消費税5％部分15,000,000円
(5)還付される消費税(2)−(4)＝△14,999,500 ゆえに14,999,500円還付となります。
ここでポイントは、当期の課税売上割合が95％以上なので、課税仕入れに対する消費税は全額控除となり、たとえ「非課税売上げのみに対応する課税仕入れ」に係る消費税であったとしても、全額控除されてしまうということです。
この方法は、消費税の節税手段として不動産業者のあいだでは有名な方法です。
税務署の消費税担当者も、「う〜ん、よくできているな。」と感心したという噂話もあり、現在のところこれは完全に合法です。
（脱税ではありません。）
ただし、この方法にも弱点はあります。
それは、このまま第２期から住宅用賃貸を開始すると、第２期からはずっと課税売上割合が95％を大幅に下回ってしまうということです。
そうなると、今度は「変動の調整」という規定にひっかっかてきます。
「変動の調整」とは、過去３年間の課税売上割合の平均が、固定資産について仕入税額控除を行った事業年度（今回の例では設立第１期のこと。）よりも著しく上昇又は下落した場合には、その固定資産の消費税について、３年間の平均課税売上割合で再度消費税を計算しなおしますよ、というものです。
たとえば、設立第１期の課税売上割合は100％、３年間の平均課税売上割合は、1％しかなかったとします。
（課税売上げは自動販売機売上くらいしかありませんので、賃貸料収入と比べると微々たるものです。）
すると、これは課税売上割合の著しい下落になりますので、
(1)固定資産（賃貸用マンション）の消費税 15,000,000円
(2)第１期の課税仕入れに対する消費税の控除割合＝100％
(3)過去3年間の平均課税売上割合＝1％
(4)変動の調整 (1)×(2)−(1)×(3)＝14,850,000円
となり、この14,850,000円（100％−1％、つまり全体の99％部分の消費税）は第４期の消費税に加算され追加納税となります。
この変動の調整を避けるためには、第４期が「免税事業者」となるか、あるいは「簡易課税を選択」していれば、ＯＫです。
（免税事業者や簡易課税であれば、変動の調整はありません。）
参考にしてください。
自動販売機の話に限っていうと、こういうことです。
＜前提条件＞
1.当社は居住用住宅の賃貸業を営む法人として設立された。（すべて居住用家賃収入で非課税売上げとなる予定。）
2.設立第１期目には、居住用マンション（税込315,000,000円、うち消費税15,000,000円）が完成しただけで、個人向けの賃貸は翌期（第２期）から開始する予定である。
（第１期には非課税売上げはない。）
3.設立第１期には他に収益はなく、せいぜい道路端に設置した自動販売機売上げ（税込10,500円、うち消費税500円）だけである。
4.当社は設立第１期中に、消費税の「課税事業者選択届出書」を税務署に提出している。
なお、設立第１期は６ヶ月しかないものとする。
設立第１期における消費税の申告納税額は、おおざっぱにいくらになるか？
＜解答＞
当期においては、課税売上げとして自動販売機売上げ（税込10,500円）があります。
他には課税売上げも非課税売上もありませんので、当社の当期における課税売上割合は、100％であり、課税売上割合が95％以上となりますので、仕入税額控除は、「全額控除」となります。
（「個別対応方式」や「一括比例配分方式」にはなりません。）
よって、当期における消費税の計算は、大雑把に言うと、
(1)課税売上高10,500円
(2)上記に対する消費税5％部分500円
(3)課税仕入高315,000,000円
(4)上記に対する消費税5％部分15,000,000円
(5)還付される消費税(2)−(4)＝△14,999,500 ゆえに14,999,500円還付となります。
ここでポイントは、当期の課税売上割合が95％以上なので、課税仕入れに対する消費税は全額控除となり、たとえ「非課税売上げのみに対応する課税仕入れ」に係る消費税であったとしても、全額控除されてしまうということです。
この方法は、消費税の節税手段として不動産業者のあいだでは有名な方法です。
税務署の消費税担当者も、「う〜ん、よくできているな。」と感心したという噂話もあり、現在のところこれは完全に合法です。
（脱税ではありません。）
ただし、この方法にも弱点はあります。
それは、このまま第２期から住宅用賃貸を開始すると、第２期からはずっと課税売上割合が95％を大幅に下回ってしまうということです。
そうなると、今度は「変動の調整」という規定にひっかっかてきます。
「変動の調整」とは、過去３年間の課税売上割合の平均が、固定資産について仕入税額控除を行った事業年度（今回の例では設立第１期のこと。）よりも著しく上昇又は下落した場合には、その固定資産の消費税について、３年間の平均課税売上割合で再度消費税を計算しなおしますよ、というものです。
たとえば、設立第１期の課税売上割合は100％、３年間の平均課税売上割合は、1％しかなかったとします。
（課税売上げは自動販売機売上くらいしかありませんので、賃貸料収入と比べると微々たるものです。）
すると、これは課税売上割合の著しい下落になりますので、
(1)固定資産（賃貸用マンション）の消費税 15,000,000円
(2)第１期の課税仕入れに対する消費税の控除割合＝100％
(3)過去3年間の平均課税売上割合＝1％
(4)変動の調整 (1)×(2)−(1)×(3)＝14,850,000円
となり、この14,850,000円（100％−1％、つまり全体の99％部分の消費税）は第４期の消費税に加算され追加納税となります。
この変動の調整を避けるためには、第４期が「免税事業者」となるか、あるいは「簡易課税を選択」していれば、ＯＫです。
（免税事業者や簡易課税であれば、変動の調整はありません。）
参考にしてください。
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