共有名義の土地建物を、1人で総て売却した場合｜助け合い掲示板

共有名義の土地建物を、1人で総て売却した場合

2009/01/30 14:09

積極参加

回答数：4

皆様、いつもお世話になっております
今回もどうぞ、お知恵を貸していただければと存じます

夫＝＝＝妻
　　│
┌－┼－┐
│　│　│
Ａ　Ｂ　Ｃ

…という家系図で、数年前に夫が亡くなりました
(妻は現在も健在です)

夫の相続の際、共有持分3分の1ずつで
子Ａ・Ｂ・Ｃが、居住用の土地建物を相続しました
(登記も3人の共有で行われている)

それから数年後の昨年…
この居住用の土地建物を、長子であるＡが総て売却
売却代金も総てＡの口座に入金になりました

この場合

①子Ａが、子Ｂと子Ｃから
　共有持分である3分の1ずつの贈与を受けた
　(贈与税課税)上で

②Ａが一括譲渡(所得税課税)と考えるのが妥当

…だと思うのですが
何か、他の道は無いものなのでしょうか？

特別、家族の仲は悪くありません
単に、3人の子の中で
社会人になっていたのがＡだけだったというだけです

学生であるＢ・Ｃに税金の負担などを考えるのも
酷だという思いから
家族の合意のもとでＡが1人で売却し
代金を受領したという流れです

また、子Ｂと子Ｃは、売却当時まで
今回売却した居住用不動産に居住しており
特別控除と軽課税率の適用要件を満たしているのです

もし、売却代金を3分の1ずつとして
今からでも子Ｂと子Ｃの口座に
売却代金を移し替えるなどして
子Ａはともかく
子Ｂと子Ｃで特例の適用を受けて
所得税及び住民税を軽減しようとする策は
不可能でしょうか？

様々考えてしまいますが
お知恵を拝借できればと思います

よろしくお願い申し上げます

1. Re: 共有名義の土地建物を、1人で総て売却した場合

2009/02/04 05:49

dayan

積極参加

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copapa様

またもやお礼が遅くなりました
申し訳ございません

なるほど、確かにそうですよね
詳しくお話いただいたおかげで、納得です

やはり、どういった事であれ
事実を事実のまま表現しないと
話のどこかで矛盾が生じるようになっていますね

今回のケースは、私の早合点もあって
結果的に難しい問題は無かったわけですが
「相手の為」と称して事実を歪めて処理するのは
危険だと感じました(汗)

大変勉強になりました
ありがとうございました♪

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2. Re: 共有名義の土地建物を、1人で総て売却した場合

2009/02/02 10:40

伊藤英明

長老

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＞大変、申し訳ございませんでした

いえいえ、お気になさらずに♪

＞ご質問いただいた登記関係の手続きによって
＞どういった問題や解決方法があるのでしょうか？

素人なので突っ込まれると答えられない部分もありますが、記してみますね(笑)。

まず前提として不動産の場合、その登記事項証明書にある所有者等の表示は、原則的に信用力はないとされています。
つまり、嘘の表示の可能性があるということです。
登記官は実態調査ができないですもんね。

ということで、不動産登記については、極力実体に沿った権利の変動を登記しなさいという要請が働き、登記内容を信用して取引に入った者をなるべく保護していく方向性があります。
この前提から、例えばA→B→Cと不動産の売買が起きた時にも、A→Cへの直接の登記は出来ませんで、事実に沿うようにA→B→Cの登記をすることになります。

今回の場合、子供さん3人が不動産の共有名義を登記されていることは、相続による遺産分割協議により、登記簿通りの持分になったことが伺えます。
そして昨年の売買において、通常ならば3人から買主への持分移転という形で登記されることになりますが、子供さん2人から1人に対して、贈与等が発生したならば、登記簿上も1人が所有権者であることを表す登記を挟まなければいけません。

そして、昨年の売買も贈与があったにしても同じですが、登記を申請する際には契約書等により、その取引が真実であることを登記官に対して証明することが求められています。
従いまして、真実の登記がされていれば、税務署に対しても登記簿や契約書をもって説明が付くと考えられ、そのために贈与の事実があったのかをお伺いしたわけです。

また、直接的な税金の解決方法にはなりませんが、その事実を税務署へ証明するにあっては、登記を示す手段が効果的ではないかと思われたわけでもあります。

但し、冒頭にも記しましたが、不実の登記も実際にはありますから、登記をもって税務署が全てを判断するかというと疑問が残ります。

簡単に記しましたが、ご質問の的を射ておりますでしょうか。

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3. Re: 共有名義の土地建物を、1人で総て売却した場合

2009/02/01 21:37

dayan

積極参加

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copapa様、レスありがとうございます

そして、お礼が遅くなった事
大変、申し訳ございませんでした

さらに失礼な事なのですが
今回の投稿は、私の勘違いによる部分が
大きかったようで、投稿した内容ほど
難しい問題では無かった事が判明しました

本当に本当に申し訳ございませんでした

ただ、後学の為に、ご教授いただければ幸いなのですが
ご質問いただいた登記関係の手続きによって
どういった問題や解決方法があるのでしょうか？

ずいぶんと都合の良い投稿になってしまいましたので
ご回答いただけるかわかりませんが
私としても悪意があっての投稿では無かったので
その辺をお察しいただいた上で
お知恵を拝借できればと思います

よろしくお願いいたします