編集

大変御丁寧にお返事いただきありがとうございます。借地権の事は考えておりませんでした。もう一度考えて見ます。
やはり基本的には不動産鑑定士による評価が一番なんですね。ただ費用もかかってくるので公示価格を参考にしたいと重います。そう考えると固定資産税評価額は問題外ですね。大変勉強になりました。本当にありがとうございます。

大変御丁寧にお返事いただきありがとうございます。借地権の事は考えておりませんでした。もう一度考えて見ます。
やはり基本的には不動産鑑定士による評価が一番なんですね。ただ費用もかかってくるので公示価格を参考にしたいと重います。そう考えると固定資産税評価額は問題外ですね。大変勉強になりました。本当にありがとうございます。

返信

編集

＞社長が所有していて会社に賃貸している土地を会社に譲渡する場合に・・・


コメント：

１、ご相談の文章を見て思ったのですが、

１００％社長が所有している土地を売却すると考えているのではありませんか？。

そういう場合もあるでしょうが、

社長がもっているのは「底地」のみであり、その底地を売却ということもありえます。

賃貸借契約の内容やその後の状況により、既に「借地権」という形で土地の一部の価値が会社に移っている場合には、土地の売買は底地の売買取引ということになります。譲渡価格は当然影響を受け低くなります。

　「借地権」を十分に承知されたうえでのご相談であれば、このコメントは無視してください。借地権のことがよくわからないのであれば、専門家に相談された方がよいように思います。

２、
　また、会社と社長の間の売買取引は「利益相反取引（リエキソウハン取引）」になります。会社法に必要な手続きが定められています。ご参考まで。

（競業及び利益相反取引の制限）
第三百五十六条
　取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一 　（省略）
二 　取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

＞社長が所有していて会社に賃貸している土地を会社に譲渡する場合に・・・


コメント：

１、ご相談の文章を見て思ったのですが、

１００％社長が所有している土地を売却すると考えているのではありませんか？。

そういう場合もあるでしょうが、

社長がもっているのは「底地」のみであり、その底地を売却ということもありえます。

賃貸借契約の内容やその後の状況により、既に「借地権」という形で土地の一部の価値が会社に移っている場合には、土地の売買は底地の売買取引ということになります。譲渡価格は当然影響を受け低くなります。

　「借地権」を十分に承知されたうえでのご相談であれば、このコメントは無視してください。借地権のことがよくわからないのであれば、専門家に相談された方がよいように思います。

２、
　また、会社と社長の間の売買取引は「利益相反取引（リエキソウハン取引）」になります。会社法に必要な手続きが定められています。ご参考まで。

（競業及び利益相反取引の制限）
第三百五十六条
　取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一 　（省略）
二 　取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

返信

編集

まず最初に、不動産取引、それも会社の役員と会社間の取引は、まず100％間違いなく税務署に調べられると思ってください。

そのため、ちょっとでも不審と思われる点があれば必ず税務調査があります。
したがって、会社と役員間の取引は慎重に考えなければいけません。


さて、役員個人が所有している土地を会社に売却する場合、一番問題になるのはお書きになられているように、その取引価額です。

法人税や所得税の本を読むと、「適正な時価」で取引するというのが基本的な考え方であるとかかれていますが、しかし「適正な時価」というのは、そう簡単にはわかりません。
このあたりが教科書と実務の違うところですかね。（笑）


最もよいベストな方法は、不動産鑑定士による鑑定評価額でしょう。
この鑑定評価額で売買すればまず間違いありません。
たとえ税務署といえども、この鑑定評価額をくつがえすのは容易なことではありませんから、通常はこれが一番確実です。
ただし、不動産鑑定士に対する料金が当然かかります。


次にましな方法としては、公示価格を参考にする方法でしょう。
詳しいことは、「公示価格」で検索して調べてみてください。
公示価格で売買していれば、まあ一応大丈夫でしょう。
土地の価値が大きく変わるような特殊事情でもない限り、この価格でもまあいいかなと思います。


固定資産税評価額や相続税評価額というのもありますが、これは時価では全然ありません。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するためのものです。
相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するためのものです。
何度もいいますが、時価ではありません。
したがって、これらの金額で取引することは、基本的に不可だと考えてください。
参考値程度のものでしかないわけですね。


裏技としては、固定資産税評価額は、時価の７０％程度だといわれていますので、固定資産税評価額÷0.7＝時価として計算する方法もあります。
どうしても時価がわからん、という場合にのみ使う裏技だと考えてください。（笑）


また、その土地の利用状況（更地なのか建物の敷地なのか、etc.）といったことでも土地の評価額が変わってきます。
このあたりのこともある程度御存知なら問題ありませんが、よくわからないのであれば、不動産鑑定士の先生に相談するのがベストでしょう。


お役に立てれば幸いです。

まず最初に、不動産取引、それも会社の役員と会社間の取引は、まず100％間違いなく税務署に調べられると思ってください。

そのため、ちょっとでも不審と思われる点があれば必ず税務調査があります。
したがって、会社と役員間の取引は慎重に考えなければいけません。


さて、役員個人が所有している土地を会社に売却する場合、一番問題になるのはお書きになられているように、その取引価額です。

法人税や所得税の本を読むと、「適正な時価」で取引するというのが基本的な考え方であるとかかれていますが、しかし「適正な時価」というのは、そう簡単にはわかりません。
このあたりが教科書と実務の違うところですかね。（笑）


最もよいベストな方法は、不動産鑑定士による鑑定評価額でしょう。
この鑑定評価額で売買すればまず間違いありません。
たとえ税務署といえども、この鑑定評価額をくつがえすのは容易なことではありませんから、通常はこれが一番確実です。
ただし、不動産鑑定士に対する料金が当然かかります。


次にましな方法としては、公示価格を参考にする方法でしょう。
詳しいことは、「公示価格」で検索して調べてみてください。
公示価格で売買していれば、まあ一応大丈夫でしょう。
土地の価値が大きく変わるような特殊事情でもない限り、この価格でもまあいいかなと思います。


固定資産税評価額や相続税評価額というのもありますが、これは時価では全然ありません。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するためのものです。
相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するためのものです。
何度もいいますが、時価ではありません。
したがって、これらの金額で取引することは、基本的に不可だと考えてください。
参考値程度のものでしかないわけですね。


裏技としては、固定資産税評価額は、時価の７０％程度だといわれていますので、固定資産税評価額÷0.7＝時価として計算する方法もあります。
どうしても時価がわからん、という場合にのみ使う裏技だと考えてください。（笑）


また、その土地の利用状況（更地なのか建物の敷地なのか、etc.）といったことでも土地の評価額が変わってきます。
このあたりのこともある程度御存知なら問題ありませんが、よくわからないのであれば、不動産鑑定士の先生に相談するのがベストでしょう。


お役に立てれば幸いです。

返信