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以前の借地権の質問もそうですが、土地の賃貸借関係は、なかなか難しい問題です。
私もハッキリいってあんまり自信はありません。（笑）

まず最初に考えるべき課題は、その土地の適正な価格（つまり時価）がいくらであるのかを求めることでしょう。

法人税法上の土地の時価（更地としての時価）とは、次のいずれかを指します。
　(1) 土地の更地としての通常取引価額
　(2) その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額
　(3) 相続税評価額
　(4) 相続税評価額の過去3年間の平均額

（1）は、不特定多数の当事者間において、通常成立すると認められる取引価額（実勢時価）のことです。
付近の土地の売買価格（不動産屋のチラシ広告など）を参考にするとよいでしょう。
でも、条件がぴったりあう物件がいくつも売りに出されていればいいですが、なかなかそううまくはいきませんよね。

そういう場合には、不動産鑑定士に鑑定評価してもらうという方法もあります。
多少お金がかかりますが、不動産屋のチラシ広告よりははるかに信憑性が高く、この鑑定評価に基づいて計算されていれば、まず税務署に調査でひっくり返される心配はありません。

（2）は、いわゆる公示価格として発表されているものです。
公示価格とは、地価公示法に基づいて、都市とその周辺地域などの土地取引の参考になったり、公共事業に利用される土地の適正な補償金額の算定に用いられるなど、適正な地価を形成するのが目的として公表されているものです。
自治体で閲覧することができるようです。
（私はあまり詳しくはありません。）

(3) 相続税評価額については、相続税の財産評価の本などを参考にしてみるとよいと思いますが、ちょっとだけやり方を説明します。
まず、相続税の土地の評価方式には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
あなたの評価したい土地がどちらになるのかを税務署に行って調べます。

「路線価方式」は、毎年各国税局から発表されている路線価台帳に記載のある土地に適用される評価方式であり、主に都市部の土地の評価に使われます。

「倍率方式」は、路線価の付いていない土地の評価に使われる方式で、固定資産税評価額に一定倍率を乗じて評価する方法です。
主に都市部以外の地域で使われる方式です。　

最近では国税庁のホームページからあなたの土地の「路線価図」や「倍率表」を調べることができます。
路線価図等閲覧コーナー
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

一般的には、（3）の相続税評価額か（4）相続税評価額の過去3年間の平均額が、金額が最も小さくなるので、これを使うのが有利になるかと思います。

さて、法人税の権利金の認定課税とは、通常、借地権取引の慣行のある地域（相続税財産評価基準で借地権割合30％以上と定められている地域）で行なわれます。

国税庁の公表している「倍率表」や「路線価図」には、借地権割合も書いてありますので、それを参考になさるとよいでしょう。

こうして、上記で求めたその土地の時価（更地としての時価）に、その地域の借地権割合を乗じたものが、借地権の時価であり、権利金の価格ということになります。

以前の借地権の質問もそうですが、土地の賃貸借関係は、なかなか難しい問題です。
私もハッキリいってあんまり自信はありません。（笑）

まず最初に考えるべき課題は、その土地の適正な価格（つまり時価）がいくらであるのかを求めることでしょう。

法人税法上の土地の時価（更地としての時価）とは、次のいずれかを指します。
　(1) 土地の更地としての通常取引価額
　(2) その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額
　(3) 相続税評価額
　(4) 相続税評価額の過去3年間の平均額

（1）は、不特定多数の当事者間において、通常成立すると認められる取引価額（実勢時価）のことです。
付近の土地の売買価格（不動産屋のチラシ広告など）を参考にするとよいでしょう。
でも、条件がぴったりあう物件がいくつも売りに出されていればいいですが、なかなかそううまくはいきませんよね。

そういう場合には、不動産鑑定士に鑑定評価してもらうという方法もあります。
多少お金がかかりますが、不動産屋のチラシ広告よりははるかに信憑性が高く、この鑑定評価に基づいて計算されていれば、まず税務署に調査でひっくり返される心配はありません。

（2）は、いわゆる公示価格として発表されているものです。
公示価格とは、地価公示法に基づいて、都市とその周辺地域などの土地取引の参考になったり、公共事業に利用される土地の適正な補償金額の算定に用いられるなど、適正な地価を形成するのが目的として公表されているものです。
自治体で閲覧することができるようです。
（私はあまり詳しくはありません。）

(3) 相続税評価額については、相続税の財産評価の本などを参考にしてみるとよいと思いますが、ちょっとだけやり方を説明します。
まず、相続税の土地の評価方式には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
あなたの評価したい土地がどちらになるのかを税務署に行って調べます。

「路線価方式」は、毎年各国税局から発表されている路線価台帳に記載のある土地に適用される評価方式であり、主に都市部の土地の評価に使われます。

「倍率方式」は、路線価の付いていない土地の評価に使われる方式で、固定資産税評価額に一定倍率を乗じて評価する方法です。
主に都市部以外の地域で使われる方式です。　

最近では国税庁のホームページからあなたの土地の「路線価図」や「倍率表」を調べることができます。
路線価図等閲覧コーナー
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

一般的には、（3）の相続税評価額か（4）相続税評価額の過去3年間の平均額が、金額が最も小さくなるので、これを使うのが有利になるかと思います。

さて、法人税の権利金の認定課税とは、通常、借地権取引の慣行のある地域（相続税財産評価基準で借地権割合30％以上と定められている地域）で行なわれます。

国税庁の公表している「倍率表」や「路線価図」には、借地権割合も書いてありますので、それを参考になさるとよいでしょう。

こうして、上記で求めたその土地の時価（更地としての時価）に、その地域の借地権割合を乗じたものが、借地権の時価であり、権利金の価格ということになります。

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sika-sikaさん　どうもありがとうございます。
またお返事が遅くなりすみません。非常に難しそうです・・・・
私もいろいろ見たのですが・・未だはっきりしません。借地権の認定課税の際の土地の更地価格と相当な地代を算定する際の土地の更地価格は同じでしょうか？それとも違うのですか？どうも認定課税の場合は土地時価（取引価格）で、相当な地代はsika-sikaさんのおっしゃる４つの価格から選んで良いみたいですね。でも、なんだかはっきりしません。如何なもんでしょうか？

sika-sikaさん　どうもありがとうございます。
またお返事が遅くなりすみません。非常に難しそうです・・・・
私もいろいろ見たのですが・・未だはっきりしません。借地権の認定課税の際の土地の更地価格と相当な地代を算定する際の土地の更地価格は同じでしょうか？それとも違うのですか？どうも認定課税の場合は土地時価（取引価格）で、相当な地代はsika-sikaさんのおっしゃる４つの価格から選んで良いみたいですね。でも、なんだかはっきりしません。如何なもんでしょうか？

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そうですね。
私も勉強不足でしたのでいろいろ調べなおしてみました。

借地権設定時における権利金の認定課税については、「土地の更地価額」というのは通常の取引価額のことをいい、相続税評価額は使えませんね。

その一方で、「相当の地代」の計算上は相続税評価額で計算してもＯＫなんですよね。
権利金の認定課税にでてくるややこしい算式（地代の支払がある場合の権利金の認定課税の算式）に使われる「相当の地代」も、ここだけは相続税評価額を使って計算してＯＫです。


まあ、相続税評価額は、公示価格の8割程度といわれますから、実際の取引価格より安いことが多いので、あんまり相続税評価額ばかり使われてもイカンということなのでしょう。

どうしても「通常の取引価額」がわからん、という場合には、
　相続税評価額÷0.8
で「通常の取引価額」とするという荒っぽい方法もあります。

ちなみに固定資産税評価額は、土地については時価の60〜70％(公示価格の70％)といわれますので、
　固定資産税評価額÷0.7
で「通常の取引価額」とするという手段もあります。

（もちろん、不動産鑑定士の鑑定評価額あたりが一番いいのですが、手抜きな方法としてはこういう時価算定の方法もあります。）

あくまでも私見ですが、まあ、ここいらへんの金額を使って計算しておけば、一応税務署もあんまりダメとはいわないと思いますよ。
実態からそう大きくはかけ離れていないでしょうし。

蛇足ですが、以前、私の知り合いで土地を無償取得した人がいました。
これは、その土地を２０年間ずっと使用し続けていたためにその人のものになっちゃった（時効取得）、というケースです。

その新しく地主になった個人は所得税（一時所得）の課税を受けたのですが、取得した土地の時価評価額は、固定資産税評価額÷0.7で計算した金額で税務署はＯＫだったそうです。
(正確に言うと、税務署のほうから固定資産税評価額÷0.7で計算するよう指導があったそうです。・・・たしかにそれが一番手っ取り早いですもんね。)

そうですね。
私も勉強不足でしたのでいろいろ調べなおしてみました。

借地権設定時における権利金の認定課税については、「土地の更地価額」というのは通常の取引価額のことをいい、相続税評価額は使えませんね。

その一方で、「相当の地代」の計算上は相続税評価額で計算してもＯＫなんですよね。
権利金の認定課税にでてくるややこしい算式（地代の支払がある場合の権利金の認定課税の算式）に使われる「相当の地代」も、ここだけは相続税評価額を使って計算してＯＫです。


まあ、相続税評価額は、公示価格の8割程度といわれますから、実際の取引価格より安いことが多いので、あんまり相続税評価額ばかり使われてもイカンということなのでしょう。

どうしても「通常の取引価額」がわからん、という場合には、
　相続税評価額÷0.8
で「通常の取引価額」とするという荒っぽい方法もあります。

ちなみに固定資産税評価額は、土地については時価の60〜70％(公示価格の70％)といわれますので、
　固定資産税評価額÷0.7
で「通常の取引価額」とするという手段もあります。

（もちろん、不動産鑑定士の鑑定評価額あたりが一番いいのですが、手抜きな方法としてはこういう時価算定の方法もあります。）

あくまでも私見ですが、まあ、ここいらへんの金額を使って計算しておけば、一応税務署もあんまりダメとはいわないと思いますよ。
実態からそう大きくはかけ離れていないでしょうし。

蛇足ですが、以前、私の知り合いで土地を無償取得した人がいました。
これは、その土地を２０年間ずっと使用し続けていたためにその人のものになっちゃった（時効取得）、というケースです。

その新しく地主になった個人は所得税（一時所得）の課税を受けたのですが、取得した土地の時価評価額は、固定資産税評価額÷0.7で計算した金額で税務署はＯＫだったそうです。
(正確に言うと、税務署のほうから固定資産税評価額÷0.7で計算するよう指導があったそうです。・・・たしかにそれが一番手っ取り早いですもんね。)

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