編集

いつもお世話になっています。
何回も申し訳ございませんが、またどなたか教えて下さい。

現在私の義父が土地を地主さんから借りて、その上に居住用の建物を建てて住んでいます。先日、地主さんから土地を買ってくれと言われたのですが、金額等の提示がありませんでした。そこで、路線化で土地を評価（例えば、6,000万円）し、その底地部分の金額（例えば、2,000万円）のみを算定して、その金額で売ってもらおうと考えているのですが、税務署に聞くと賃貸時に多額の権利金を払っていない場合、6,000万円との差額4,000万円は贈与税がかかるといわれました。実際、妻のおじいちゃんが賃貸したもので、当時権利金を支払ったかどうかの資料は一切残っていません。現在も、不動産業者を通していないので、更新料も払っていないと思いますし、地主もおじいさんの代から相続したものなので、賃貸契約も交わしていません。何か、贈与税がかからないようにする方法はないものでしょうか？
ややこしいですが、何か良い方法があれば教えて下さい。
宜しくおねがいします。

いつもお世話になっています。
何回も申し訳ございませんが、またどなたか教えて下さい。

現在私の義父が土地を地主さんから借りて、その上に居住用の建物を建てて住んでいます。先日、地主さんから土地を買ってくれと言われたのですが、金額等の提示がありませんでした。そこで、路線化で土地を評価（例えば、6,000万円）し、その底地部分の金額（例えば、2,000万円）のみを算定して、その金額で売ってもらおうと考えているのですが、税務署に聞くと賃貸時に多額の権利金を払っていない場合、6,000万円との差額4,000万円は贈与税がかかるといわれました。実際、妻のおじいちゃんが賃貸したもので、当時権利金を支払ったかどうかの資料は一切残っていません。現在も、不動産業者を通していないので、更新料も払っていないと思いますし、地主もおじいさんの代から相続したものなので、賃貸契約も交わしていません。何か、贈与税がかからないようにする方法はないものでしょうか？
ややこしいですが、何か良い方法があれば教えて下さい。
宜しくおねがいします。

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最初にお断りしておきますが、こういう掲示板では実態に
即した答えは出せないと思います。
特に土地関係は権利関係が複雑で個別事情を勘案しないと
いけませんが、どうしても掲示板では公開できる私的情報は
限られてしまうので一般論のやりとりしかできません。
それが個別の事情に通用するかどうか分からないので、
あくまで個人的意見として回答します。

底地とは、地主さんの所有分という意味ですよね。
4,000万が借地権としての評価で、2,000万が地主側の評価額、と。
2,000万で買うということは、買う側としては借りてない部分を
買い取りましょうという感覚なのでしょうけど、借地権部分は
有するのは使用権のみで所有権はいまだ地主にある状態です。
実態は土地全体を買うのですから、結果として、6,000万の
土地を2,000万で買う、ということになります。
税務署は、「借地権」の設定の事実が認められないので、
その分の対価がないのであれば、実質は借りたんじゃなくて
4,000万分をただでもらったってことになりますね、という
解釈なのでしょう。
実際、ご質問の内容からは、その解釈にならざるを得ないと
思います。
地主が親族でない第三者であれば、6,000万の土地を
2,000万で売るなんてことはまずありえないですよね。
つまりまさに贈与税の対象となる利益を得ていることに
なると思います。
もし5,000万くらいなら、まだ第三者間取引として合理的で
あると認められる余地はありますが、2,000万では通用
しないでしょう。

あとは所有権について民法に「取得時効」というのが
ありますが、ちょっとここの掲示板の範疇を超えるかな。。。。
民法は詳しくないのですが、「他人のものと知って所有」の
場合は20年、「他人のものと知らずに所有」の場合は10年、で
所有権が移動するというものです。
前者のケースになると思いますが、勝手に人の庭に塀を
立てたとか「悪意」で所有し権利を主張するケースが
ほとんどだと思いますので、両者同意の上で他人の
ものを所有し続けた場合に時効という概念が存在するか
どうかは、分かりません。すみません。。。
昔のことはまったく知らない、てっきり家族一同自分たちが
所有しているものだと思いこんでいた、という主張が
合理性を持てば後者でもいいのかもしれませんが、
それはウソになっちゃいますよね。
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM#s1.7.2

最初にお断りしておきますが、こういう掲示板では実態に
即した答えは出せないと思います。
特に土地関係は権利関係が複雑で個別事情を勘案しないと
いけませんが、どうしても掲示板では公開できる私的情報は
限られてしまうので一般論のやりとりしかできません。
それが個別の事情に通用するかどうか分からないので、
あくまで個人的意見として回答します。

底地とは、地主さんの所有分という意味ですよね。
4,000万が借地権としての評価で、2,000万が地主側の評価額、と。
2,000万で買うということは、買う側としては借りてない部分を
買い取りましょうという感覚なのでしょうけど、借地権部分は
有するのは使用権のみで所有権はいまだ地主にある状態です。
実態は土地全体を買うのですから、結果として、6,000万の
土地を2,000万で買う、ということになります。
税務署は、「借地権」の設定の事実が認められないので、
その分の対価がないのであれば、実質は借りたんじゃなくて
4,000万分をただでもらったってことになりますね、という
解釈なのでしょう。
実際、ご質問の内容からは、その解釈にならざるを得ないと
思います。
地主が親族でない第三者であれば、6,000万の土地を
2,000万で売るなんてことはまずありえないですよね。
つまりまさに贈与税の対象となる利益を得ていることに
なると思います。
もし5,000万くらいなら、まだ第三者間取引として合理的で
あると認められる余地はありますが、2,000万では通用
しないでしょう。

あとは所有権について民法に「取得時効」というのが
ありますが、ちょっとここの掲示板の範疇を超えるかな。。。。
民法は詳しくないのですが、「他人のものと知って所有」の
場合は20年、「他人のものと知らずに所有」の場合は10年、で
所有権が移動するというものです。
前者のケースになると思いますが、勝手に人の庭に塀を
立てたとか「悪意」で所有し権利を主張するケースが
ほとんどだと思いますので、両者同意の上で他人の
ものを所有し続けた場合に時効という概念が存在するか
どうかは、分かりません。すみません。。。
昔のことはまったく知らない、てっきり家族一同自分たちが
所有しているものだと思いこんでいた、という主張が
合理性を持てば後者でもいいのかもしれませんが、
それはウソになっちゃいますよね。
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM#s1.7.2

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