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先日、中古の収益マンションを購入したのですが、
入居者の方の契約書を見ると、退去時に返還しなければならない敷金があります。
この敷金は「預り保証金」として、「土地」「建物」の取得価格に含めなければならないのでしょうか？
含めるとすれば、その比率はどうなるのでしょうか？
お手数ですが、宜しくお願い致します。

先日、中古の収益マンションを購入したのですが、
入居者の方の契約書を見ると、退去時に返還しなければならない敷金があります。
この敷金は「預り保証金」として、「土地」「建物」の取得価格に含めなければならないのでしょうか？
含めるとすれば、その比率はどうなるのでしょうか？
お手数ですが、宜しくお願い致します。

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kamehenさんもお書きのように、
返還義務のある「預り保証金」は
土地・建物の取得価額とは別個の債務ですから、
切り離して単独計上させることになります。


また、たとえ「持ち回り保証金」を売買代金に含めていてもいなくても、
仕訳上は基本的に、「預り保証金」を計上しなければなりません。

計上しなくて良いケースは、
賃借人も合意済みの上で、
敷金等の債務を一切引き継がない、
と契約上明示されている場合に限ります。
（ただし、これが認められるためのハードルは、
　弱い立場の賃借人を保護すべく、相当に高いものとなります。）


賃貸借契約を引き継ぐ売買契約の際に、
単に売買代金に含めないのは（ないし単に差し引いて決済するのは）
決済のしやすさを考えただけの話です。

この場合にも賃借人の敷金等はしっかり引き継がれる、
というのが、賃貸借契約込みの売買契約に対する正しい理解となります。


従って、wingさんのケースでも、
それが単に決済の都合上差し引いているだけなのでしたら、
「預り保証金」を計上しなければなりません。
（当然、その分だけ土地・建物の計上額は増加します。
　このときに、按分の手法を使います。）

kamehenさんもお書きのように、
返還義務のある「預り保証金」は
土地・建物の取得価額とは別個の債務ですから、
切り離して単独計上させることになります。


また、たとえ「持ち回り保証金」を売買代金に含めていてもいなくても、
仕訳上は基本的に、「預り保証金」を計上しなければなりません。

計上しなくて良いケースは、
賃借人も合意済みの上で、
敷金等の債務を一切引き継がない、
と契約上明示されている場合に限ります。
（ただし、これが認められるためのハードルは、
　弱い立場の賃借人を保護すべく、相当に高いものとなります。）


賃貸借契約を引き継ぐ売買契約の際に、
単に売買代金に含めないのは（ないし単に差し引いて決済するのは）
決済のしやすさを考えただけの話です。

この場合にも賃借人の敷金等はしっかり引き継がれる、
というのが、賃貸借契約込みの売買契約に対する正しい理解となります。


従って、wingさんのケースでも、
それが単に決済の都合上差し引いているだけなのでしたら、
「預り保証金」を計上しなければなりません。
（当然、その分だけ土地・建物の計上額は増加します。
　このときに、按分の手法を使います。）

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