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みなさん、よろしくお願いします。
今回、消費税の取り扱いについて色々と読んでいたのですが、不動産賃貸業について、ちょっと変な結論に達してしまいました。
以下に、私の考えの道筋を書きますので、おかしいところを教えて頂けないでしょうか？課税所得は2000万円以下とします。

1.住宅家賃は免税（非課税？）なので、住宅賃貸のみの不動産賃貸業では、収入に対して一切消費税が発生しない。
2.事業のために備品などを購入する場合、消費税を支払う。
3.課税事業者選択をすると、上記２の支払った消費税を「仮払消費税」として計上できる。上記１により「借受消費税」は一切発生しないので、「仮払消費税」つまり事業のために支払った全ての消費税が還付される。

こんなことになってしまって、良いのでしょうか？

P.S.（みなし仕入率を使用する）簡易課税制度の存在も見つけましたが、こちらは、まだ良く理解していません。

みなさん、よろしくお願いします。
今回、消費税の取り扱いについて色々と読んでいたのですが、不動産賃貸業について、ちょっと変な結論に達してしまいました。
以下に、私の考えの道筋を書きますので、おかしいところを教えて頂けないでしょうか？課税所得は2000万円以下とします。

1.住宅家賃は免税（非課税？）なので、住宅賃貸のみの不動産賃貸業では、収入に対して一切消費税が発生しない。
2.事業のために備品などを購入する場合、消費税を支払う。
3.課税事業者選択をすると、上記２の支払った消費税を「仮払消費税」として計上できる。上記１により「借受消費税」は一切発生しないので、「仮払消費税」つまり事業のために支払った全ての消費税が還付される。

こんなことになってしまって、良いのでしょうか？

P.S.（みなし仕入率を使用する）簡易課税制度の存在も見つけましたが、こちらは、まだ良く理解していません。

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>1.住宅家賃は免税（非課税？）なので、住宅賃貸のみの不動産賃貸業では、収入に対して一切消費税が発生しない。

正確には、住宅家賃は消費税の課税対象なのですが、非課税として定めていますので、非課税、という事になります。
（非課税か、不課税か、によって、後で説明しますが大きく違ってきます。）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6225.htm

>2.事業のために備品などを購入する場合、消費税を支払う。

その通りです、備品に限らず、建物や一般の経費にも消費税は含まれていて、支払っている事となります。

>3.課税事業者選択をすると、上記２の支払った消費税を「仮払消費税」として計上できる。上記１により「借受消費税」は一切発生しないので、「仮払消費税」つまり事業のために支払った全ての消費税が還付される。

ここが残念ながら違います。
消費税においては、課税売上割合が９５％以上の場合は、仕入に係る消費税（わかりやすく言えば仮払消費税）の全額が控除できますが、９５％未満の場合は、必ずしも全額は控除できず、特別な計算方法による事となります。

課税売上割合は、分母に「課税売上＋非課税売上」がきて、分子に「課税売上」がきます。
課税対象外（不課税）となるものは分母にも分子にも含まれません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6405.htm

非課税売上のみであれば、当然課税売上割合は０％となりますので、課税売上割合は９５％未満ですので、備品等にかかった消費税の全額は控除できません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6401.htm

計算方法は、まず課税仕入を、（1）課税売上のみに対応するもの、（2）非課税売上のみに対応するもの、（3）課税売上・非課税売上に共通して対応するもの、の３つに区分します。

その上で、個別対応方式の場合は、次の算式により仕入税額控除が算出されます。

（1）＋｛（3）×課税売上割合｝

ですから、非課税売上しかない場合は、まず（1）はないでしょうから、あっても（2）又は（3）となり、（2）は全く控除できませんし、（3）についても乗ずる課税売上割合が０ですので、結果的に仕入税額控除は０円となります。

次に一括比例配分方式の場合は、次の計算によります。

｛（1）＋（2）＋（3）｝×課税売上割合

ですから、上記の方法によっても、仕入税額控除は０円となりますので、還付は受けられない事となります。

課税売上が混在している場合は、課税売上割合等が変わってきますので、多少の仕入税額控除が出る可能性はありますが、還付になる可能性は極めて低いと思います。
（ただ実際の事例によりケースバイケースですので、還付になる場合も全くない訳ではありません、但し非課税売上のみであれば、まずないと思います。）

>1.住宅家賃は免税（非課税？）なので、住宅賃貸のみの不動産賃貸業では、収入に対して一切消費税が発生しない。

正確には、住宅家賃は消費税の課税対象なのですが、非課税として定めていますので、非課税、という事になります。
（非課税か、不課税か、によって、後で説明しますが大きく違ってきます。）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6225.htm

>2.事業のために備品などを購入する場合、消費税を支払う。

その通りです、備品に限らず、建物や一般の経費にも消費税は含まれていて、支払っている事となります。

>3.課税事業者選択をすると、上記２の支払った消費税を「仮払消費税」として計上できる。上記１により「借受消費税」は一切発生しないので、「仮払消費税」つまり事業のために支払った全ての消費税が還付される。

ここが残念ながら違います。
消費税においては、課税売上割合が９５％以上の場合は、仕入に係る消費税（わかりやすく言えば仮払消費税）の全額が控除できますが、９５％未満の場合は、必ずしも全額は控除できず、特別な計算方法による事となります。

課税売上割合は、分母に「課税売上＋非課税売上」がきて、分子に「課税売上」がきます。
課税対象外（不課税）となるものは分母にも分子にも含まれません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6405.htm

非課税売上のみであれば、当然課税売上割合は０％となりますので、課税売上割合は９５％未満ですので、備品等にかかった消費税の全額は控除できません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6401.htm

計算方法は、まず課税仕入を、（1）課税売上のみに対応するもの、（2）非課税売上のみに対応するもの、（3）課税売上・非課税売上に共通して対応するもの、の３つに区分します。

その上で、個別対応方式の場合は、次の算式により仕入税額控除が算出されます。

（1）＋｛（3）×課税売上割合｝

ですから、非課税売上しかない場合は、まず（1）はないでしょうから、あっても（2）又は（3）となり、（2）は全く控除できませんし、（3）についても乗ずる課税売上割合が０ですので、結果的に仕入税額控除は０円となります。

次に一括比例配分方式の場合は、次の計算によります。

｛（1）＋（2）＋（3）｝×課税売上割合

ですから、上記の方法によっても、仕入税額控除は０円となりますので、還付は受けられない事となります。

課税売上が混在している場合は、課税売上割合等が変わってきますので、多少の仕入税額控除が出る可能性はありますが、還付になる可能性は極めて低いと思います。
（ただ実際の事例によりケースバイケースですので、還付になる場合も全くない訳ではありません、但し非課税売上のみであれば、まずないと思います。）

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