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弊社は借入も多く、まず本来事業を徹底的に見直しが必要ですが、

銀行の毎月の元金返済の額が多く（ほとんどの借入期間は５年です）
借入銀行の分散と借入期間の長期化と収益物件の検討です。
この事に絞って説明致します。

前期にある事情で不動産を売却致しました。
メイン銀行への元金返済が多額で、これを何とか対応を講じたいという事で以下の話があります。
こちらの一方的によい解釈で説明させて下さい。すいません。

別の地銀か新規銀行の関係筋から収益物件を購入し、その相当額といくらか金額を上乗せをして、その銀行から長期（10から20年）で借入を行います。
その余剰資金と手元資金でメインの銀行の何本かの借入の内、返済額の大きい約定借入の残を一括返済したいと交渉します。もちろんその前には毎月の返済額が多いので条件（長期化）の変更をお願いするのですが
多分不可能と思われます。？

さて上記の様な借入の期間長期化作戦って可能（よくある話）でしょうか？またはメイン銀行や他の銀行との関係にまずくこういう方法は辞めた方がよいでしょうか？

不十分な説明か解りませんが、よろしくお願い致します。
参考までにメイン銀行の約定返済の期日前返済の条文は以下です。

第５条（期限前弁済）
1・この契約に基づく債務について、甲（弊社）は乙（融資銀行）の承諾が無い限り期限前弁済を行わないものとする。
2・甲がやむをえない事情により、乙の承諾を得て期限前弁済を行う場合において、当該弁済日における再
運用利率が第１条第６号（借入利率の事です：2.1％です）に定める借入利率を下回る時は、甲は乙所定の
計算による清算金を乙に支払うものとする。この場合の清算金は、乙が当該弁済額を弁済日の翌日から最終
弁済期限までの期間（以下、残存日数という）について借入利率で運用した場合と再運用利率で運用した場合に
それぞれ得られる金額の差額を乙所定の方法により弁済日の現在価値に割り引いた金額とし、１年を３６５日とする日割計算で算出するもととする。ここで再運用利率とは、乙がインターバンク市場において当該弁済額を残存日数について運用することが出来る利率とする。

弊社は借入も多く、まず本来事業を徹底的に見直しが必要ですが、

銀行の毎月の元金返済の額が多く（ほとんどの借入期間は５年です）
借入銀行の分散と借入期間の長期化と収益物件の検討です。
この事に絞って説明致します。

前期にある事情で不動産を売却致しました。
メイン銀行への元金返済が多額で、これを何とか対応を講じたいという事で以下の話があります。
こちらの一方的によい解釈で説明させて下さい。すいません。

別の地銀か新規銀行の関係筋から収益物件を購入し、その相当額といくらか金額を上乗せをして、その銀行から長期（10から20年）で借入を行います。
その余剰資金と手元資金でメインの銀行の何本かの借入の内、返済額の大きい約定借入の残を一括返済したいと交渉します。もちろんその前には毎月の返済額が多いので条件（長期化）の変更をお願いするのですが
多分不可能と思われます。？

さて上記の様な借入の期間長期化作戦って可能（よくある話）でしょうか？またはメイン銀行や他の銀行との関係にまずくこういう方法は辞めた方がよいでしょうか？

不十分な説明か解りませんが、よろしくお願い致します。
参考までにメイン銀行の約定返済の期日前返済の条文は以下です。

第５条（期限前弁済）
1・この契約に基づく債務について、甲（弊社）は乙（融資銀行）の承諾が無い限り期限前弁済を行わないものとする。
2・甲がやむをえない事情により、乙の承諾を得て期限前弁済を行う場合において、当該弁済日における再
運用利率が第１条第６号（借入利率の事です：2.1％です）に定める借入利率を下回る時は、甲は乙所定の
計算による清算金を乙に支払うものとする。この場合の清算金は、乙が当該弁済額を弁済日の翌日から最終
弁済期限までの期間（以下、残存日数という）について借入利率で運用した場合と再運用利率で運用した場合に
それぞれ得られる金額の差額を乙所定の方法により弁済日の現在価値に割り引いた金額とし、１年を３６５日とする日割計算で算出するもととする。ここで再運用利率とは、乙がインターバンク市場において当該弁済額を残存日数について運用することが出来る利率とする。

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こんにちは。

御社が不動産業かどうかが判りませんが、お書きの内容から推察しますと不動産関係は本業ではなく資産運用を目的としているのかな？と感じました。

私も残念ながら不動産関係は全くの門外漢であり、御社の財務状況も当然判りません。
あえて一般論的に言えば、そのマンション物件から得られる収入（キャッシュイン）と、それに関する支出（キャッシュアウト）の関係を厳密に予測するしかないのでは　と思います。

＞例えば２億のマンション物件、収益８％とかで、

とのことですが、支出面では当然ながら借入の元本・利息の返済、
物件に関する税金関係、状況によっては貸主側の維持管理に関する支出（将来的支出）、あとは権利・抵当関係などなど・・・かと。

一方、収入面においてはすんなりと借り手が見つかり、早々家賃収入が得られれば宜しいのですが、それが遅れると借入の返済が先行しますから資金繰りに影響が出ますね。

最終的には御社内で総合的に判断して決定するでしょうが、
ご説明に来る方がどこまでの内容を示してくるかも判断材料の一要因かと。
高額ですので慎重にご検討を。。。

これらのことで更にお詳しい方のレスが付けば宜しいのですが・・・。

こんにちは。

御社が不動産業かどうかが判りませんが、お書きの内容から推察しますと不動産関係は本業ではなく資産運用を目的としているのかな？と感じました。

私も残念ながら不動産関係は全くの門外漢であり、御社の財務状況も当然判りません。
あえて一般論的に言えば、そのマンション物件から得られる収入（キャッシュイン）と、それに関する支出（キャッシュアウト）の関係を厳密に予測するしかないのでは　と思います。

＞例えば２億のマンション物件、収益８％とかで、

とのことですが、支出面では当然ながら借入の元本・利息の返済、
物件に関する税金関係、状況によっては貸主側の維持管理に関する支出（将来的支出）、あとは権利・抵当関係などなど・・・かと。

一方、収入面においてはすんなりと借り手が見つかり、早々家賃収入が得られれば宜しいのですが、それが遅れると借入の返済が先行しますから資金繰りに影響が出ますね。

最終的には御社内で総合的に判断して決定するでしょうが、
ご説明に来る方がどこまでの内容を示してくるかも判断材料の一要因かと。
高額ですので慎重にご検討を。。。

これらのことで更にお詳しい方のレスが付けば宜しいのですが・・・。

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