編集

皆様、いつもお世話になっております
今回もよろしくお願いいたします


相続により取得した
取得費不明の土地と
建築当時の価額のわかる建物を一括譲渡した場合の
取得費の扱いについてなのですが…


売却価額…15,000,000円
固定資産税評価額の割合…土地8：建物2
建物の建築当時の価額…5,000,000円(減価の額3,000,000円)
譲渡費用…計1,000,000円

という状況だとして


建物の取得費　　5,000,000−3,000,000＝2,000,000円

土地の取得費　　15,000,000＊8/10＊5%＝600,000円

譲渡費用　　1,000,000円


…として申告するのは問題ありますでしょうか？


また、別な方法があるのであれば
その方法を教えていただけないでしょうか？

皆様、いつもお世話になっております
今回もよろしくお願いいたします


相続により取得した
取得費不明の土地と
建築当時の価額のわかる建物を一括譲渡した場合の
取得費の扱いについてなのですが…


売却価額…15,000,000円
固定資産税評価額の割合…土地8：建物2
建物の建築当時の価額…5,000,000円(減価の額3,000,000円)
譲渡費用…計1,000,000円

という状況だとして


建物の取得費　　5,000,000−3,000,000＝2,000,000円

土地の取得費　　15,000,000＊8/10＊5%＝600,000円

譲渡費用　　1,000,000円


…として申告するのは問題ありますでしょうか？


また、別な方法があるのであれば
その方法を教えていただけないでしょうか？

編集

>固定資産評価額が悪いとは言っていません。

お気に触りましたのでしたらすみません、謝ります。


>土地の時価はある程度把握することは可能です。

土地の時価だけがわかってもダメです。
土地と建物の時価が同じ評価基準で判明しなければ意味がありません。
問題なのは、「比率割合」なのであって、時価そのものではないのです。
極端に言えば、時価の比率割合さえわかればよいのですから、個々の金額はどうでもよいのです。


もちろん、土地と建物の適正な時価がバッチリ明確に判明するのでしたら、それに基づいて計算した割合を使うことに越したことはありませんが、しかしそれはなかなか大変です。

私が考えるに、最も理想的な時価の算定方法は、不動産鑑定士による鑑定評価でしょう。

不動産鑑定士による土地建物の評価額をひっくり返すのは、それ以上に緻密な調査資料をそろえなくてはなりませんから、国税当局といえどもさすがにそれは面倒なので、よほどのことがない限りまずこれで問題ありません。

しかしこの方法の大きな欠点は、不動産鑑定士に対する手数料がかかる点ですね。（笑）

何十億という不動産物件なのでしたらぜひ今からでも不動産鑑定士の評価を強くお勧めしますが、よくある数千万円程度の不動産物件なのでしたら、今さらそこまでしてお金をかける方法は難しいでしょう。


これ以外の方法でその不動産の時価を探ろうとすれば、
　・公示価格や基準地価
　・相続税評価額
　・固定資産税評価額
　・近所の不動産屋を回ってチラシを集めて推定する。
といった方法になろうかと思います。

しかし、今回のケースでは、「公示価格や基準地価」は使えません。
なぜならば土地には公示価格や基準地価があっても、建物には公示価格や基準地価がないからです。

土地と建物を同一レベルで評価した割合でなければ意味がありませんので、これらは使えない評価基準ということになります。

チラシを集めて回る方法も否定はしませんが、さすがに時間と労力がかかりすぎです。
しかも恣意的な操作の入る余地がかなりありますので、これに説得力を持たせるのはなかなか大変です。

となると、残るのは相続税評価額か固定資産税評価額ということになろうかと思います。

売買契約書から個々の取引価格が判明しない以上、まあ、お手元に固定資産税の通知書があればそれを利用して按分するのが最も簡単ですし、手間もお金もかかりません。
もちろん、相続税評価額もダメではありませんが。

もし、もっとよい土地建物の時価割合の把握方法がございましたら、ぜひどなたか御教授くださいませ。

P.S.
それとも、公示価格あたりの金額を使って、公示価格＋−調整額＝実際の土地部分の売買金額、と推定して計算するのかなぁ・・・？

>固定資産評価額が悪いとは言っていません。

お気に触りましたのでしたらすみません、謝ります。


>土地の時価はある程度把握することは可能です。

土地の時価だけがわかってもダメです。
土地と建物の時価が同じ評価基準で判明しなければ意味がありません。
問題なのは、「比率割合」なのであって、時価そのものではないのです。
極端に言えば、時価の比率割合さえわかればよいのですから、個々の金額はどうでもよいのです。


もちろん、土地と建物の適正な時価がバッチリ明確に判明するのでしたら、それに基づいて計算した割合を使うことに越したことはありませんが、しかしそれはなかなか大変です。

私が考えるに、最も理想的な時価の算定方法は、不動産鑑定士による鑑定評価でしょう。

不動産鑑定士による土地建物の評価額をひっくり返すのは、それ以上に緻密な調査資料をそろえなくてはなりませんから、国税当局といえどもさすがにそれは面倒なので、よほどのことがない限りまずこれで問題ありません。

しかしこの方法の大きな欠点は、不動産鑑定士に対する手数料がかかる点ですね。（笑）

何十億という不動産物件なのでしたらぜひ今からでも不動産鑑定士の評価を強くお勧めしますが、よくある数千万円程度の不動産物件なのでしたら、今さらそこまでしてお金をかける方法は難しいでしょう。


これ以外の方法でその不動産の時価を探ろうとすれば、
　・公示価格や基準地価
　・相続税評価額
　・固定資産税評価額
　・近所の不動産屋を回ってチラシを集めて推定する。
といった方法になろうかと思います。

しかし、今回のケースでは、「公示価格や基準地価」は使えません。
なぜならば土地には公示価格や基準地価があっても、建物には公示価格や基準地価がないからです。

土地と建物を同一レベルで評価した割合でなければ意味がありませんので、これらは使えない評価基準ということになります。

チラシを集めて回る方法も否定はしませんが、さすがに時間と労力がかかりすぎです。
しかも恣意的な操作の入る余地がかなりありますので、これに説得力を持たせるのはなかなか大変です。

となると、残るのは相続税評価額か固定資産税評価額ということになろうかと思います。

売買契約書から個々の取引価格が判明しない以上、まあ、お手元に固定資産税の通知書があればそれを利用して按分するのが最も簡単ですし、手間もお金もかかりません。
もちろん、相続税評価額もダメではありませんが。

もし、もっとよい土地建物の時価割合の把握方法がございましたら、ぜひどなたか御教授くださいませ。

P.S.
それとも、公示価格あたりの金額を使って、公示価格＋−調整額＝実際の土地部分の売買金額、と推定して計算するのかなぁ・・・？

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