編集

皆様、いつもお世話になっております
今回もよろしくお願いいたします


相続により取得した
取得費不明の土地と
建築当時の価額のわかる建物を一括譲渡した場合の
取得費の扱いについてなのですが…


売却価額…15,000,000円
固定資産税評価額の割合…土地8：建物2
建物の建築当時の価額…5,000,000円(減価の額3,000,000円)
譲渡費用…計1,000,000円

という状況だとして


建物の取得費　　5,000,000−3,000,000＝2,000,000円

土地の取得費　　15,000,000＊8/10＊5%＝600,000円

譲渡費用　　1,000,000円


…として申告するのは問題ありますでしょうか？


また、別な方法があるのであれば
その方法を教えていただけないでしょうか？

皆様、いつもお世話になっております
今回もよろしくお願いいたします


相続により取得した
取得費不明の土地と
建築当時の価額のわかる建物を一括譲渡した場合の
取得費の扱いについてなのですが…


売却価額…15,000,000円
固定資産税評価額の割合…土地8：建物2
建物の建築当時の価額…5,000,000円(減価の額3,000,000円)
譲渡費用…計1,000,000円

という状況だとして


建物の取得費　　5,000,000−3,000,000＝2,000,000円

土地の取得費　　15,000,000＊8/10＊5%＝600,000円

譲渡費用　　1,000,000円


…として申告するのは問題ありますでしょうか？


また、別な方法があるのであれば
その方法を教えていただけないでしょうか？

編集

土地と建物を一括譲渡した場合、売買契約書で土地と建物の個々の売買金額が不明なケースがときどきあります。

売買代金が一括で記載されていても、消費税部分がいくら、というように書いてあれば、消費税が課税されている建物部分の金額が逆算できますから、おのずと土地部分の金額もわかります。

しかし、売買代金が一括で契約されており内訳が不明な場合で、なおかつ売買代金のうちに含まれている消費税額の記載もなければ、これはもう合理的な基準で按分計算するしかありません。

この場合における合理的な基準とは、「適正な時価の比」で按分するということです。

しかしながら、「時価」とはとても抽象的な概念であり、上場会社の株式のように時価が明確にわかるものばかりとは限りません。
むしろはっきりとした「時価」がわからないもののほうが世の中多いものです。

このような場合には、時価に準ずる金額を採用し按分することになります。

今回の場合問題となっているのは、売買代金（譲渡代金）のうち、土地代金と建物代金がいくらずつなのかということです。

建物の時価がいくらで土地の時価がいくらなのか、ということではなく、両者の比率割合が問題なのです。
（ここのところがとても重要。）

したがって、土地建物の時価が不明な場合、これらの時価の比率と同じような比率があればそれでよいことになります。

よって、固定資産税評価額という同一の土俵で評価した金額の「比率」を使うことはとても客観的・合理的な方法です。

固定資産税評価額とは時価では全然ありませんが、その評価額どうしの比率割合は、時価どうしの比率割合に近いと考えているわけです。
金額を納税者側で恣意的に操作できるものでもありませんから、客観性にも優れているといえます。

もちろん、契約書の内容から個々の金額が明らかにわかる場合は別ですが、そうでなければ実務上、固定資産税評価額の「比率割合」を使うことは譲渡所得の金額の計算上（私の知る限りですが）広く行われているものであり、よほど特殊な事情でもない限り、通常はそれで税務署からクレームがくることはまずありません。


蛇足ですが、固定資産税評価額や相続税評価額を時価とみなして、それに5％を乗じて概算取得費を計算したり、あるいはこれらの評価額を収入金額として計算することは、もちろんダメです。

参考になれば幸いです。

土地と建物を一括譲渡した場合、売買契約書で土地と建物の個々の売買金額が不明なケースがときどきあります。

売買代金が一括で記載されていても、消費税部分がいくら、というように書いてあれば、消費税が課税されている建物部分の金額が逆算できますから、おのずと土地部分の金額もわかります。

しかし、売買代金が一括で契約されており内訳が不明な場合で、なおかつ売買代金のうちに含まれている消費税額の記載もなければ、これはもう合理的な基準で按分計算するしかありません。

この場合における合理的な基準とは、「適正な時価の比」で按分するということです。

しかしながら、「時価」とはとても抽象的な概念であり、上場会社の株式のように時価が明確にわかるものばかりとは限りません。
むしろはっきりとした「時価」がわからないもののほうが世の中多いものです。

このような場合には、時価に準ずる金額を採用し按分することになります。

今回の場合問題となっているのは、売買代金（譲渡代金）のうち、土地代金と建物代金がいくらずつなのかということです。

建物の時価がいくらで土地の時価がいくらなのか、ということではなく、両者の比率割合が問題なのです。
（ここのところがとても重要。）

したがって、土地建物の時価が不明な場合、これらの時価の比率と同じような比率があればそれでよいことになります。

よって、固定資産税評価額という同一の土俵で評価した金額の「比率」を使うことはとても客観的・合理的な方法です。

固定資産税評価額とは時価では全然ありませんが、その評価額どうしの比率割合は、時価どうしの比率割合に近いと考えているわけです。
金額を納税者側で恣意的に操作できるものでもありませんから、客観性にも優れているといえます。

もちろん、契約書の内容から個々の金額が明らかにわかる場合は別ですが、そうでなければ実務上、固定資産税評価額の「比率割合」を使うことは譲渡所得の金額の計算上（私の知る限りですが）広く行われているものであり、よほど特殊な事情でもない限り、通常はそれで税務署からクレームがくることはまずありません。


蛇足ですが、固定資産税評価額や相続税評価額を時価とみなして、それに5％を乗じて概算取得費を計算したり、あるいはこれらの評価額を収入金額として計算することは、もちろんダメです。

参考になれば幸いです。

返信