編集

sika-sika様
boo様

連名かつお礼の返事が遅くなった事
大変申し訳ございませんでした


お2人のご意見、大変参考になりました
とくにsika-sika様におかれましては
肯定以上のコメントまでいただいてしまい
恐縮しております


自分で調べた範囲で、最良の方法と思ってはいましたが
土地＝概算ベース
建物＝実額ベース
というベースの違う数字を用いているという点で
若干不安だったのですが
自信を持って処理したいと思います

お二方とも、どうもありがとうございました
勉強になりました　m(__)m

sika-sika様
boo様

連名かつお礼の返事が遅くなった事
大変申し訳ございませんでした


お2人のご意見、大変参考になりました
とくにsika-sika様におかれましては
肯定以上のコメントまでいただいてしまい
恐縮しております


自分で調べた範囲で、最良の方法と思ってはいましたが
土地＝概算ベース
建物＝実額ベース
というベースの違う数字を用いているという点で
若干不安だったのですが
自信を持って処理したいと思います

お二方とも、どうもありがとうございました
勉強になりました　m(__)m

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>固定資産評価額が悪いとは言っていません。

お気に触りましたのでしたらすみません、謝ります。


>土地の時価はある程度把握することは可能です。

土地の時価だけがわかってもダメです。
土地と建物の時価が同じ評価基準で判明しなければ意味がありません。
問題なのは、「比率割合」なのであって、時価そのものではないのです。
極端に言えば、時価の比率割合さえわかればよいのですから、個々の金額はどうでもよいのです。


もちろん、土地と建物の適正な時価がバッチリ明確に判明するのでしたら、それに基づいて計算した割合を使うことに越したことはありませんが、しかしそれはなかなか大変です。

私が考えるに、最も理想的な時価の算定方法は、不動産鑑定士による鑑定評価でしょう。

不動産鑑定士による土地建物の評価額をひっくり返すのは、それ以上に緻密な調査資料をそろえなくてはなりませんから、国税当局といえどもさすがにそれは面倒なので、よほどのことがない限りまずこれで問題ありません。

しかしこの方法の大きな欠点は、不動産鑑定士に対する手数料がかかる点ですね。（笑）

何十億という不動産物件なのでしたらぜひ今からでも不動産鑑定士の評価を強くお勧めしますが、よくある数千万円程度の不動産物件なのでしたら、今さらそこまでしてお金をかける方法は難しいでしょう。


これ以外の方法でその不動産の時価を探ろうとすれば、
　・公示価格や基準地価
　・相続税評価額
　・固定資産税評価額
　・近所の不動産屋を回ってチラシを集めて推定する。
といった方法になろうかと思います。

しかし、今回のケースでは、「公示価格や基準地価」は使えません。
なぜならば土地には公示価格や基準地価があっても、建物には公示価格や基準地価がないからです。

土地と建物を同一レベルで評価した割合でなければ意味がありませんので、これらは使えない評価基準ということになります。

チラシを集めて回る方法も否定はしませんが、さすがに時間と労力がかかりすぎです。
しかも恣意的な操作の入る余地がかなりありますので、これに説得力を持たせるのはなかなか大変です。

となると、残るのは相続税評価額か固定資産税評価額ということになろうかと思います。

売買契約書から個々の取引価格が判明しない以上、まあ、お手元に固定資産税の通知書があればそれを利用して按分するのが最も簡単ですし、手間もお金もかかりません。
もちろん、相続税評価額もダメではありませんが。

もし、もっとよい土地建物の時価割合の把握方法がございましたら、ぜひどなたか御教授くださいませ。

P.S.
それとも、公示価格あたりの金額を使って、公示価格＋−調整額＝実際の土地部分の売買金額、と推定して計算するのかなぁ・・・？

>固定資産評価額が悪いとは言っていません。

お気に触りましたのでしたらすみません、謝ります。


>土地の時価はある程度把握することは可能です。

土地の時価だけがわかってもダメです。
土地と建物の時価が同じ評価基準で判明しなければ意味がありません。
問題なのは、「比率割合」なのであって、時価そのものではないのです。
極端に言えば、時価の比率割合さえわかればよいのですから、個々の金額はどうでもよいのです。


もちろん、土地と建物の適正な時価がバッチリ明確に判明するのでしたら、それに基づいて計算した割合を使うことに越したことはありませんが、しかしそれはなかなか大変です。

私が考えるに、最も理想的な時価の算定方法は、不動産鑑定士による鑑定評価でしょう。

不動産鑑定士による土地建物の評価額をひっくり返すのは、それ以上に緻密な調査資料をそろえなくてはなりませんから、国税当局といえどもさすがにそれは面倒なので、よほどのことがない限りまずこれで問題ありません。

しかしこの方法の大きな欠点は、不動産鑑定士に対する手数料がかかる点ですね。（笑）

何十億という不動産物件なのでしたらぜひ今からでも不動産鑑定士の評価を強くお勧めしますが、よくある数千万円程度の不動産物件なのでしたら、今さらそこまでしてお金をかける方法は難しいでしょう。


これ以外の方法でその不動産の時価を探ろうとすれば、
　・公示価格や基準地価
　・相続税評価額
　・固定資産税評価額
　・近所の不動産屋を回ってチラシを集めて推定する。
といった方法になろうかと思います。

しかし、今回のケースでは、「公示価格や基準地価」は使えません。
なぜならば土地には公示価格や基準地価があっても、建物には公示価格や基準地価がないからです。

土地と建物を同一レベルで評価した割合でなければ意味がありませんので、これらは使えない評価基準ということになります。

チラシを集めて回る方法も否定はしませんが、さすがに時間と労力がかかりすぎです。
しかも恣意的な操作の入る余地がかなりありますので、これに説得力を持たせるのはなかなか大変です。

となると、残るのは相続税評価額か固定資産税評価額ということになろうかと思います。

売買契約書から個々の取引価格が判明しない以上、まあ、お手元に固定資産税の通知書があればそれを利用して按分するのが最も簡単ですし、手間もお金もかかりません。
もちろん、相続税評価額もダメではありませんが。

もし、もっとよい土地建物の時価割合の把握方法がございましたら、ぜひどなたか御教授くださいませ。

P.S.
それとも、公示価格あたりの金額を使って、公示価格＋−調整額＝実際の土地部分の売買金額、と推定して計算するのかなぁ・・・？

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固定資産評価額が悪いとは言っていません。
区分の根拠が何もなければ、最終手段として利用する場合もあります。
まずは、時価確認することが最も重要です。
土地の時価はある程度把握することは可能です。
固定資産評価割合で問題になることはないとおっしゃいますが、時価とかけはねれれば当然問題になります。

固定資産評価額が悪いとは言っていません。
区分の根拠が何もなければ、最終手段として利用する場合もあります。
まずは、時価確認することが最も重要です。
土地の時価はある程度把握することは可能です。
固定資産評価割合で問題になることはないとおっしゃいますが、時価とかけはねれれば当然問題になります。

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土地と建物を一括譲渡した場合、売買契約書で土地と建物の個々の売買金額が不明なケースがときどきあります。

売買代金が一括で記載されていても、消費税部分がいくら、というように書いてあれば、消費税が課税されている建物部分の金額が逆算できますから、おのずと土地部分の金額もわかります。

しかし、売買代金が一括で契約されており内訳が不明な場合で、なおかつ売買代金のうちに含まれている消費税額の記載もなければ、これはもう合理的な基準で按分計算するしかありません。

この場合における合理的な基準とは、「適正な時価の比」で按分するということです。

しかしながら、「時価」とはとても抽象的な概念であり、上場会社の株式のように時価が明確にわかるものばかりとは限りません。
むしろはっきりとした「時価」がわからないもののほうが世の中多いものです。

このような場合には、時価に準ずる金額を採用し按分することになります。

今回の場合問題となっているのは、売買代金（譲渡代金）のうち、土地代金と建物代金がいくらずつなのかということです。

建物の時価がいくらで土地の時価がいくらなのか、ということではなく、両者の比率割合が問題なのです。
（ここのところがとても重要。）

したがって、土地建物の時価が不明な場合、これらの時価の比率と同じような比率があればそれでよいことになります。

よって、固定資産税評価額という同一の土俵で評価した金額の「比率」を使うことはとても客観的・合理的な方法です。

固定資産税評価額とは時価では全然ありませんが、その評価額どうしの比率割合は、時価どうしの比率割合に近いと考えているわけです。
金額を納税者側で恣意的に操作できるものでもありませんから、客観性にも優れているといえます。

もちろん、契約書の内容から個々の金額が明らかにわかる場合は別ですが、そうでなければ実務上、固定資産税評価額の「比率割合」を使うことは譲渡所得の金額の計算上（私の知る限りですが）広く行われているものであり、よほど特殊な事情でもない限り、通常はそれで税務署からクレームがくることはまずありません。


蛇足ですが、固定資産税評価額や相続税評価額を時価とみなして、それに5％を乗じて概算取得費を計算したり、あるいはこれらの評価額を収入金額として計算することは、もちろんダメです。

参考になれば幸いです。

土地と建物を一括譲渡した場合、売買契約書で土地と建物の個々の売買金額が不明なケースがときどきあります。

売買代金が一括で記載されていても、消費税部分がいくら、というように書いてあれば、消費税が課税されている建物部分の金額が逆算できますから、おのずと土地部分の金額もわかります。

しかし、売買代金が一括で契約されており内訳が不明な場合で、なおかつ売買代金のうちに含まれている消費税額の記載もなければ、これはもう合理的な基準で按分計算するしかありません。

この場合における合理的な基準とは、「適正な時価の比」で按分するということです。

しかしながら、「時価」とはとても抽象的な概念であり、上場会社の株式のように時価が明確にわかるものばかりとは限りません。
むしろはっきりとした「時価」がわからないもののほうが世の中多いものです。

このような場合には、時価に準ずる金額を採用し按分することになります。

今回の場合問題となっているのは、売買代金（譲渡代金）のうち、土地代金と建物代金がいくらずつなのかということです。

建物の時価がいくらで土地の時価がいくらなのか、ということではなく、両者の比率割合が問題なのです。
（ここのところがとても重要。）

したがって、土地建物の時価が不明な場合、これらの時価の比率と同じような比率があればそれでよいことになります。

よって、固定資産税評価額という同一の土俵で評価した金額の「比率」を使うことはとても客観的・合理的な方法です。

固定資産税評価額とは時価では全然ありませんが、その評価額どうしの比率割合は、時価どうしの比率割合に近いと考えているわけです。
金額を納税者側で恣意的に操作できるものでもありませんから、客観性にも優れているといえます。

もちろん、契約書の内容から個々の金額が明らかにわかる場合は別ですが、そうでなければ実務上、固定資産税評価額の「比率割合」を使うことは譲渡所得の金額の計算上（私の知る限りですが）広く行われているものであり、よほど特殊な事情でもない限り、通常はそれで税務署からクレームがくることはまずありません。


蛇足ですが、固定資産税評価額や相続税評価額を時価とみなして、それに5％を乗じて概算取得費を計算したり、あるいはこれらの評価額を収入金額として計算することは、もちろんダメです。

参考になれば幸いです。

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売却価格の区分ですが、実務の現場では固定資産税評価額でやった場合、クレームが付く場合があります。
まずは、時価を確認すべきです。
参考までに。

売却価格の区分ですが、実務の現場では固定資産税評価額でやった場合、クレームが付く場合があります。
まずは、時価を確認すべきです。
参考までに。

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土地部分については、譲渡対価の５％概算取得費を使っているのですね。

なかなかうまい方法だと思います。
特に問題ないどころか、とても上手な方法だと思います。

土地部分については、譲渡対価の５％概算取得費を使っているのですね。

なかなかうまい方法だと思います。
特に問題ないどころか、とても上手な方法だと思います。

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